当面临房屋抵押借款不还的情况时，您可以按照以下步骤来处理：
一、前置沟通协商
首先，尝试与借款人进行面对面的沟通或书面交流，了解其未能按时还款的具体原因。这一步非常重要，因为它有助于双方建立理解，并可能找到双方都能接受的解决方案，从而避免不必要的法律纠纷。如果借款人确实存在资金周转困难或其他合理原因，您可以考虑与其签订新的还款计划，明确还款时间、金额等具体条款，并形成书面协议，由双方签字确认。
二、依法行使抵押权
如果沟通协商无果，您需要根据借款合同和抵押合同的约定，依法行使抵押权。这通常包括以下几个步骤：
查看合同：仔细审查借款合同和抵押合同，确保您对其中的条款有充分的理解，特别是关于还款、违约责任及抵押条款的具体约定。
申请实现担保物权：您可以与借款人共同向法院提出申请，请求对抵押房产进行拍卖、变卖等处理。法院将审查您的申请，如果符合法律规定，将作出准予拍卖、变卖的裁定。
提起诉讼：如果双方无法就抵押权的实现方式达成协议，或者借款人拒绝配合，您可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。在起诉时，您需要准备好起诉状、借款合同、抵押合同、转账记录等相关证据，以证明借款事实和抵押的有效性。
三、参与抵押物处置与受偿
如果法院作出有利于您的判决，但借款人仍然不履行还款义务，您可以申请强制执行。法院将依法对抵押房屋进行评估、拍卖或变卖。在抵押物处置过程中，您需要注意以下几点：
评估与拍卖：评估过程通常由专业机构进行，以确定房屋的合理市场价格。随后，通过公开拍卖或变卖程序将房屋转让给买受人。
受偿顺序：拍卖、变卖所得价款在扣除相关费用（如评估费、拍卖费等）后，您作为抵押权人享有优先受偿权。如果所得价款足以清偿借款本金、利息、违约金等全部费用，剩余部分将归借款人所有；如果不足，您仍有权就不足部分向借款人继续追偿。
四、注意事项与法律后果
在处理房屋抵押借款不还的问题时，您还需要注意以下几点：
遵守法律程序：在整个过程中，务必遵守法律法规和法院的程序要求，确保您的行为合法有效。
保护借款人权益：虽然您是债权人，但也需要尊重和保护借款人的合法权益，避免过度追讨或侵犯其合法权利。
关注法律后果：借款人未按时还款可能需要支付逾期利息或罚息，并且其个人征信记录也会受损。在极端情况下，如果借款人拒不执行法院判决或恶意逃避债务，情节严重者可能构成犯罪，需依法承担刑事责任。
综上所述，当面临房屋抵押借款不还的情况时，您应通过沟通协商、依法行使抵押权、参与抵押物处置与受偿等步骤来维护自己的权益。同时，也应注意遵守法律法规和保护借款人的合法权益。