结论：若要用欠债人的房子作抵押来签订协议，关键在于确保抵押协议合法有效，并依法办理抵押登记。以下是从协议内容、法律程序及注意事项三个角度的详细分析。
一、协议内容
明确双方信息：协议中应详细写明债权人和债务人的姓名、身份证号码、联系方式等基本信息，确保双方身份明确无误。
债务详情：清晰描述债务的具体情况，包括债务金额、债务产生的原因（如借款用途）、债务期限等，这是抵押协议的基础。
抵押物详情：详细描述作为抵押物的房产信息，包括房产地址、面积、产权证号等，确保抵押物明确且无争议。
抵押担保范围：明确抵押担保的范围，通常包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等。
抵押期限：设定合理的抵押期限，该期限应覆盖债务的履行期限，并考虑可能的延期情况。
双方权利与义务：详细规定双方在抵押期间内的权利和义务，如债务人应妥善保管抵押物，不得擅自处分；债权人则有权在债务不履行时依法处置抵押物等。
违约责任：明确双方违约时的责任承担方式，包括违约金、赔偿损失等，以增强协议的约束力。
争议解决方式：约定双方因协议产生争议时的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等。
二、法律程序
签订书面协议：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押合同应当采用书面形式。因此，双方必须签订书面的抵押协议。
办理抵押登记：根据法律规定，以房产作为抵押物的，应当办理抵押登记手续。抵押权自登记时设立。未办理抵押登记的，不得对抗善意第三人。因此，双方应共同前往房地产登记机构办理抵押登记手续，确保抵押权的合法有效。
三、注意事项
确保房产无权利瑕疵：在签订抵押协议前，债权人应核实房产的产权状况，确保房产无其他权利负担（如已设立其他抵押权、被查封等），以免影响抵押权的实现。
评估房产价值：债权人应对抵押房产的价值进行评估，确保房产价值足以覆盖债务金额及可能产生的费用，以降低风险。
关注债务人信用状况：在签订抵押协议前，债权人应了解债务人的信用状况及还款能力，避免因债务人信用不佳或还款能力不足而导致债务无法履行。
保留相关证据：在签订及履行抵押协议过程中，债权人应保留好相关证据（如协议文本、转账记录、沟通记录等），以备不时之需。
示例：假设甲向乙借款100万元，约定以甲名下的一套房产作为抵押。双方应签订书面的抵押协议，明确债务金额、房产信息、抵押期限、双方权利与义务等内容，并共同前往房地产登记机构办理抵押登记手续。在协议履行过程中，甲应妥善保管房产，不得擅自处分；乙则有权在甲不履行债务时依法处置房产以实现债权。
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