住宅楼住商并非绝对违法，但其合法性取决于是否满足特定的法律条件和程序。以下是对这一问题的详细分析：

一、主要法律依据及解读

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十九条：

   • 规定内容：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
   • 解读：这一条款明确了住宅商用需满足的基本条件，即必须遵守相关法律法规和管理规约，并获得有利害关系业主的一致同意。这是保护小区居民居住权益，防止商业活动带来干扰和不便的重要法律保障。

2. 《中华人民共和国城乡规划法》第九条：

   • 规定内容：任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理。如需改变住宅用途，应经过规划部门的审批。
   • 解读：这一条款强调了城乡规划的权威性和严肃性，任何改变住宅用途的行为都必须经过规划部门的审批，以确保符合城乡规划的要求。

二、其他相关法律法规及限制

1. 《物业管理条例》第四十九条：

   • 规定内容：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。
   • 解读：这一条款间接反映了小区整体规划和功能的维护要求，住宅商用若影响小区整体规划或居住秩序，将不被允许。

2. 《娱乐场所管理条例》第七条：

   • 规定内容：娱乐场所不得设在居民楼内。
   • 解读：这一条款对特定类型商业活动在住宅区的限制进行了明确规定，娱乐场所因其特殊性，不得设在居民楼内，以保护居民的居住环境和安全。

3. 地方性法规和规章：

   • 规定内容：各地根据实际情况制定了具体规定，如某些地方对住宅商用有严格限制，而另一些地方则允许在满足安全、环保、消防等条件，并履行相关审批、备案程序后，进行住宅商用。
   • 解读：地方性法规和规章对住宅商用的具体条件和程序进行了细化，业主在进行住宅商用前，应详细了解并遵守当地的相关规定。

三、住宅商用的条件与限制

1. 符合法律法规及管理规约：

   • 业主在改变住宅用途前，必须确保其行为符合所有相关法律、法规和管理规约的要求。

2. 经有利害关系的业主同意：

   • 为保护其他业主的权益，改变住宅用途需获得有利害关系业主的一致同意。这通常涉及与邻居、业主委员会或物业管理公司的沟通与协商。

3. 特定行业的额外限制：

   • 如娱乐场所、产生油烟污染的饮食服务业等，在住宅区内有更严格的限制或禁止。业主在选择商用类型时，应充分考虑这些限制。

四、违法后果及建议

若未经法定程序和相关利害关系人同意，擅自将住宅改为商用，业主可能面临以下法律后果：

1. 被责令恢复原状：

   • 相关部门有权要求业主将住宅恢复为原始居住用途。

2. 承担违约责任：

   • 若因改变用途导致其他业主权益受损，业主需承担相应的赔偿责任。

3. 受到行政处罚：

   • 根据具体情况，业主可能面临罚款、警告等行政处罚。

建议：业主在进行住宅商用前，应深入研究相关法律法规和地方性规定，咨询专业人士（如我，陈雨律师）的意见，并确保满足所有法定条件和程序。同时，与邻居、业主委员会或物业管理公司进行充分沟通，以获得他们的理解和支持。这样可以有效避免可能的法律风险和经济损失。

如有任何关于房产问题的法律疑问，欢迎直接向我咨询。