结论前置：使用权50年和70年的主要区别体现在土地性质与用途、房屋类型与规划设计、产权续期规定、交易税费、贷款与购房政策、生活成本以及实际使用年限与房屋寿命等多个方面。以下是对这些区别的详细阐述：

1. 土地性质与用途

   • 50年使用权：通常适用于工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地及其他综合用地。这类土地上的房屋多用于商业经营、办公或其他非住宅用途，如工厂、学校、医院等公共设施或商业设施。
   • 70年使用权：专用于民用住宅建设，满足人们居住需求。常见的普通住宅小区均属于此类，是居民购买用于居住的土地使用权。

2. 房屋类型与规划设计

   • 50年使用权房屋：多为工业厂房、科研办公楼、学校教学楼等功能性建筑，也有商住房兼具商业和居住功能。其规划设计重点围绕特定功能需求，配套设施以满足产业活动为主。
   • 70年使用权房屋：主要是普通住宅，包括多层住宅、高层住宅等。其规划设计注重居住的舒适性、安全性和私密性，小区配套完善，方便居民日常生活。

3. 产权续期规定

   • 50年使用权：根据《民法典》规定，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期需依照法律规定办理，续期手续相对复杂，可能涉及较多审批流程和费用。
   • 70年使用权：住宅建设用地使用权期限届满的自动续期，续期费用的缴纳或减免依照法律、行政法规的规定办理，为居民的居住权益提供了更稳定的保障。

4. 交易税费

   • 50年使用权房屋：交易时税费计算复杂，可能涉及土地增值税、契税、印花税等多个税种，税率相对较高，交易成本较高。
   • 70年使用权房屋：二手房交易中税费政策更优惠，如满五唯一的普通住宅可免征个人所得税，满两年的普通住宅可免征增值税，交易成本相对较低。

5. 贷款与购房政策

   • 50年使用权：一般只能选择全款支付或商业贷款，贷款年限较短，通常不超过10年，且不受限购政策影响。首付比例通常不低于50%，利率较高。
   • 70年使用权：可选择商业贷款、公积金贷款或组合贷款，贷款年限较长，最多可达30年，通常受限购政策影响。首付可低至30%（首套房），利率较低。

6. 生活成本

   • 50年使用权房屋：水电费按商业标准收取，价格较高；且通常没有燃气入户，增加了生活成本。
   • 70年使用权房屋：水电费按民用标准收取，价格较低；大多数住宅有燃气供应，生活成本较为稳定且经济实惠。

7. 实际使用年限与房屋寿命

   • 无论是50年还是70年的土地使用权，其实际使用年限都可能因开发周期、土地囤积、转手次数等因素而缩短。
   • 房屋的设计使用年限通常为50年左右，即使土地使用权期限未满，房屋也可能因达到设计使用年限而无法继续使用。不过，这并不意味着房屋在达到设计使用年限后就必须拆除，而是需要进行安全评估和必要的维修加固。

购房建议：在选择产权年限时，购房者应根据自身需求、预算和长远规划进行综合考虑。若注重居住品质、生活成本和长期稳定性，70年产权的住宅是更优选择；若追求较低的初始投入和灵活的用途，50年产权的商业或综合用房可能更适合。无论选择哪种产权年限的房屋，都应充分了解相关法律法规和政策，确保自身权益得到保障。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请直接向我提问。