以租代征土地签订的合同是无效的，且涉及违法风险，个人和企业均应避免此类行为，已签订的合同需及时采取措施纠正。以下从法律定性、风险后果、应对措施三个角度详细分析：

一、法律定性：“以租代征”合同本质违法

根据《土地管理法》第63条、第44条，集体土地用于非农建设必须依法办理农用地转用审批手续，且只能通过征收程序转为国有土地后出让。“以租代征”通过长期租赁形式规避法定征收程序，实质是未经批准非法占用农用地，违反土地用途管制制度。即使双方签订租赁合同，也会因违反法律强制性规定（如《民法典》第153条）被认定无效。

二、风险后果：个人与企业均需承担责任

1. 合同无效风险
   合同自始无效，双方需返还财产（如企业退还土地、个人退还租金），若造成损失需按过错分担。例如，企业已投入建设成本可能因土地返还无法收回，个人可能因租金收益被追缴而面临经济损失。

2. 行政处罚风险

   • 对个人：可能被认定为非法转让土地使用权，依据《土地管理法》第82条，处没收违法所得、罚款（违法所得50%以下）。
     
   • 对企业：可能被认定为非法占地，依据《土地管理法》第77条，责令退还土地、限期拆除建筑物，并处罚款（每平方米100-1000元）。

3. 刑事责任风险
   若“以租代征”涉及耕地10亩以上或基本农田5亩以上，可能触犯《刑法》第342条非法占用农用地罪，对直接责任人员处5年以下有期徒刑或拘役，并处罚金。

三、应对措施：已签订合同的补救路径

1. 立即终止履行
   双方应停止支付租金、使用土地，避免损失扩大。企业需拆除地上建筑物（若未取得合法建设手续），个人需收回土地并恢复原状。

2. 协商解除合同
   双方可签订解除协议，明确租金退还、损失分担等条款。例如，企业可要求个人返还部分租金以补偿拆除成本，个人可要求企业支付土地复垦费用。

3. 行政程序补救

   • 若企业需继续使用土地，应依法申请农用地转用审批，通过征收程序取得土地使用权。
     
   • 若个人希望土地恢复农业用途，可向自然资源部门举报企业违法占地行为，要求查处并恢复土地原状。

4. 诉讼风险防范
   若协商无果，任何一方均可向法院起诉确认合同无效。需注意：

   • 起诉时效：自知道合同无效事由起3年内提出；
     
   • 证据准备：收集土地性质证明（如土地利用总体规划图）、租赁合同、付款凭证等；
     
   • 损失主张：可要求对方赔偿因合同无效导致的直接损失（如建设成本、租金利息等）。

提示：若您已涉及“以租代征”合同，建议携带合同文本、土地权属证明等材料，进一步向我咨询具体补救方案。土地问题涉及地方政策差异，需结合当地规划、执法力度综合判断风险等级。