当事人同意房屋抵债并不直接等同于实际还款，是否构成实际还款需根据具体情况判断。以下从不同角度进行分析：

1. 从合同履行角度：

   • 若双方签订了以房抵债协议，并且该协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，那么该协议是有效的。但有效并不意味着已经实际履行了还款义务。
   • 实际还款要求债务人将约定的款项或等价物（在此情况下为房屋）实际交付给债权人，并完成所有权的转移。对于房屋而言，这通常意味着需要办理房屋过户手续，将房屋的所有权从债务人名下转移至债权人名下。
   • 如果仅签订了以房抵债协议，但未办理房屋过户手续，那么房屋的所有权仍然属于债务人，债权人并未实际取得房屋，因此不能认为债务人已经实际还款。

2. 从法律效果角度：

   • 即使双方签订了以房抵债协议并办理了房屋过户手续，也需要考虑该协议是否可能被撤销或确认无效的情形。例如，如果债务人是在受到欺诈、胁迫等情形下签订的协议，或者协议内容存在显失公平等情形，那么债务人或相关利害关系人可能有权请求法院撤销或确认该协议无效。
   • 如果协议被撤销或确认无效，那么房屋的所有权将恢复至原状态，债权人需要返还房屋，而债务人则需要返还已收取的款项（如果有的话），此时也不能认为债务人已经实际还款。

3. 从实际操作角度：

   • 在实际操作中，以房抵债往往涉及复杂的法律程序和手续，包括但不限于房屋评估、过户登记等。这些程序和手续的完成情况将直接影响以房抵债的效力。
   • 如果因为某些原因（如房屋存在权属纠纷、被查封等）导致无法办理过户手续，那么即使双方签订了以房抵债协议，也不能认为债务人已经实际还款。