结论：关于租赁期限20年满后再延期10年，并约定双方再行签订协议的条款，其有效性取决于多个因素，包括是否违反法律强制性规定、双方的真实意思表示以及协议的具体内容等。在一般情况下，如果符合法律规定且双方意思表示真实，这样的约定是有效的，但需注意租赁期限的总和不得超过法律规定的上限。
分析：
法律强制性规定：
- 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
- 这意味着，如果初始租赁期限为20年，到期后双方可以续订租赁合同，但续订的期限加上初始期限不得超过法律规定的上限（在此情况下，若初始20年已满，则续订期限单独计算不得超过20年，但考虑到实际情境，通常理解为两次租赁期限总和在续订时点上不应导致任何一段超过20年，而针对您的情况，即首次20年后延期10年，并不直接违反此条关于单次租赁期限的限制，但需注意整体租赁安排不应以规避法律为目的）。然而，更关键的是，任何租赁安排都不应通过分段签订等方式变相突破法律对租赁期限的总体限制（虽然直接解读下，20年+10年不直接违反单次20年限制，但需确保整体安排合法合规，不损害公共利益或第三方权益）。不过，就您提出的“20年满后延期10年”这一具体操作，若理解为在20年合同到期后，双方重新协商并签订一个新的10年租赁合同，且此操作不涉及其他违法情形，则该新合同在法律上是可被接受的，只要它本身符合租赁合同的一般要件。
双方的真实意思表示：
- 租赁合同的延期需要双方当事人的真实意思表示一致。如果双方在初始合同中明确约定了20年满后可以延期10年，并且这一约定是双方真实意愿的体现，没有受到欺诈、胁迫等不正当手段的影响，那么这样的约定是有效的。
协议的具体内容：
- 延期协议的具体内容也是影响其有效性的重要因素。协议中应明确延期的期限、租金、支付方式、违约责任等关键条款，以确保协议的明确性和可执行性。如果协议内容存在模糊不清或相互矛盾的情况，可能会影响其法律效力。
建议：
- 在签订延期协议时，建议双方明确约定延期的具体期限、租金及支付方式等关键条款，并确保这些条款符合法律、行政法规的强制性规定。
- 如果可能的话，可以请专业律师对延期协议进行审查，以确保其合法性和有效性。
- 双方应保留好相关证据，如书面协议、支付凭证等，以备在发生纠纷时作为证据使用。
特殊情况考虑：
- 如果初始租赁合同中已经明确约定了20年满后自动延期10年，且这种约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，那么这种自动延期的约定也是有效的。但通常情况下，为了明确双方的权利和义务，建议还是通过签订书面延期协议的方式来确认延期事宜。
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