结论前置：
- 租赁合同期限超过20年的部分无效。
- 20年以内部分的租赁合同有效，双方需按合同约定履行义务。
- 租赁期限届满后，当事人可续订租赁合同，但续订后的租赁期限同样不得超过20年。
法律分析：
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这一规定明确了租赁合同期限的法律限制。
20年限制的法律性质：
- 这一规定是法律的强制性规范，旨在维护租赁市场的正常秩序和交易安全。它防止了通过过长的租赁期限来规避法律风险或不合理限制租赁物的使用、处分权利。因此，租赁合同双方当事人不能通过约定来排除这一规定的适用。
合同效力的划分：
- 如果租赁合同期限超过了20年，那么超出部分将是无效的。但这并不影响20年以内部分的法律效力。例如，如果一份租赁合同约定了25年的租赁期，那么前20年的租赁关系是受法律保护的，双方需要按照合同约定来履行义务（如支付租金、合理使用租赁物等）。而超出的5年部分则不具有法律效力，不受法律保护。
租赁期限届满后的处理：
- 当20年的租赁期限届满时，如果双方希望继续维持租赁关系，可以协商续订租赁合同。但需要注意的是，续订后的租赁期限自续订之日起也不得超过20年。
实际建议：
- 在签订租赁合同时，双方应严格遵守法律规定，合理确定租赁期限，以避免不必要的法律风险和纠纷。
- 如果双方在合同中已经约定了超过20年的租赁期限，虽然超出部分无效，但双方仍可以通过协商来解决因此产生的争议。然而，为了减少麻烦和潜在风险，建议在合同签订之初就遵守法律规定。
可能的法律后果：
- 如果租赁合同期限超过了20年，超出部分将被视为无效。这意味着，如果出租人或承租人试图依据超出20年的部分来主张权利或履行义务，将不会得到法律的支持。
- 如果因为租赁合同期限过长而引发了纠纷，双方可能需要通过法律途径来解决。这可能会耗费双方的时间和金钱，并可能对双方的商业关系造成负面影响。
总结与启示：
租赁合同的期限管理对于维护双方权益和市场秩序至关重要。在签订和续订租赁合同时，务必确保遵守《民法典》关于租赁期限的相关规定，以保障合同的合法性和有效性。如果有任何疑问或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。