结论前置：在租户不交物业费的情况下，物业是否有权起诉房东，需根据租赁合同的具体约定及《物业管理条例》的相关规定来判断。一般而言，若租赁合同未明确约定物业费由租户承担，物业起诉房东是有一定道理的；但若合同中有明确约定，则物业应起诉租户。

详细分析：

1. 一般情况下的责任主体：

   • 根据《物业管理条例》第七条，业主（即房东）作为物业服务合同的主体，有义务按时交纳物业服务费用。因此，在租赁合同未对物业费承担者作出特别约定的情况下，若租户不交物业费，物业公司通常会选择起诉房东，因为房东是法律上的责任主体。

2. 租赁合同中的特殊约定：

   • 约定由租户承担物业费：若租赁合同中明确约定物业费由租户承担，那么租户即成为直接的债务责任人。在此情况下，若租户不交物业费，物业公司应直接起诉租户，而非房东。房东在租赁合同中仅作为出租方，不直接承担物业费缴纳义务（除非合同另有约定）。
   • 约定由房东承担物业费：若租赁合同中约定物业费由房东承担，而房东未履行缴纳义务，则物业公司应起诉房东。房东在缴纳物业费后，若能证明租户实际使用物业且未承担相应费用，可依据租赁关系另行向租户追偿。

3. 法律建议与实际操作：

   • 友好协商：在出现物业费拖欠情况时，各方应首先尝试通过友好协商解决问题。房东可与租户就物业费的缴纳方式和期限进行协商，达成共识，以避免不必要的法律纠纷。
   • 证据收集：若协商无果，物业公司或房东在提起诉讼前，应收集相关证据以支持自己的主张。这些证据包括但不限于租赁合同、物业费账单、催缴通知等。特别是租赁合同，它是判断物业费承担者的关键证据。
   • 法律途径：在协商不成且证据充分的情况下，物业公司或房东可选择通过法律途径维护自身权益。根据具体情况和合同条款，确定合适的起诉对象，并依法向法院提起诉讼。

可能的法律后果：

• 若物业起诉房东且法院判决房东承担物业费，房东在缴纳后有权依据租赁合同向租户追偿。
• 若物业起诉租户且法院判决租户承担物业费，租户需按时缴纳，否则可能面临强制执行、影响个人信用等后果。

总结与建议：

• 房东和租户在签订租赁合同时，应明确约定物业费的承担者，以避免后续纠纷。
• 若发生物业费拖欠情况，各方应首先尝试友好协商解决；协商无果时，再考虑通过法律途径维护自身权益。
• 在整个过程中，保留好相关证据（如租赁合同、物业费账单等）至关重要，它们将是判断责任主体和解决纠纷的关键依据。

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