针对“报建和实际建筑不符的建筑合同怎么办”这一问题，核心在于处理因规划与实际建设不一致引发的合同纠纷，我将从法律后果、解决路径、风险防范三个角度展开分析：
一、法律后果：合同可能面临效力瑕疵或违约责任
行政处罚风险
根据《城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证或未按许可证建设，可能被责令停止建设、限期改正（罚款为工程造价5%-10%），或限期拆除（无法改正时）。若合同内容涉及违法建设部分，可能因违反法律强制性规定被认定无效（《民法典》第一百五十三条）。
民事责任承担
- 发包方责任：若因报建手续不全导致工程停工，承包方可主张工期顺延、停窝工损失赔偿（《建设工程司法解释一》第十条）。
- 承包方责任：若实际建设与报建不符系承包方擅自变更，发包方可要求恢复原状、赔偿损失，甚至解除合同（《民法典》第八百零三条）。
- 共同责任：若双方合意变更设计但未补办手续，可能被认定为共同违法，需按过错比例分担行政处罚及第三方损失。
二、解决路径：分阶段应对策略
协商补救阶段
- 立即停止违规行为：双方应共同向规划部门申请变更规划许可，或拆除违规部分，避免处罚扩大。
- 签订补充协议：明确变更后的建设范围、工期、价款调整机制，并附规划部门出具的变更文件作为附件。
争议解决阶段
- 行政复议/诉讼：若对规划部门处罚不服，可在60日内申请复议或6个月内起诉（《行政复议法》《行政诉讼法》）。
- 民事仲裁/诉讼：
- 若合同部分无效，可主张折价补偿（按实际完成合格工程价款结算）；
- 若因违约导致损失，需举证损失范围（如工期延误租金损失、拆除重建费用等），按过错比例索赔。
三、风险防范：合同签订与履行要点
合同签订前
- 核查发包方是否取得“四证”（土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证），缺失任何一证均可能导致合同无效。
- 明确约定“规划变更条款”：如因政策调整需变更设计，双方应如何分担费用、工期及责任。
合同履行中
- 保留书面变更指令：所有设计变更需经双方签字确认，并附规划部门审批文件。
- 定期比对报建图纸与施工进度：发现偏差立即书面提出异议，避免被认定为默示同意。
行动建议：若您已面临此类纠纷，请立即整理以下材料：
- 报建图纸与实际施工图纸对比；
- 规划部门处罚决定书（如有）；
- 合同、补充协议及变更指令文件；
- 损失计算依据（如发票、鉴定报告）。
可根据具体情形进一步分析责任划分及索赔策略，您可直接向我提供更多细节，我将为您定制解决方案。