贷款人死亡后，房产若要卖出，需先完成继承程序并处理贷款债务，之后才能进行房产交易。具体操作步骤如下：

1. 确定继承人及继承份额
   根据《民法典》继承编，首先需明确房产的继承人范围（如配偶、子女、父母等第一顺序继承人）。若存在遗嘱，按遗嘱继承；若无遗嘱，则按法定继承分配份额。继承人需共同协商或通过法院判决确定各自继承比例。

2. 处理未偿还贷款

   • 若继承人继续还贷：需与银行协商变更贷款人，将原贷款合同转移至继承人名下，由继承人继续按月还款。
     
   • 若继承人无力还贷或放弃继承：银行有权要求提前清偿贷款。若房产价值不足以覆盖债务，继承人可能需以其他财产补足；若继承人放弃继承，则房产由银行处置（如拍卖）以偿还贷款。
     
   • 若贷款已结清：直接进入继承程序，无需处理债务问题。

3. 办理继承公证与产权过户

   • 继承人需携带死亡证明、亲属关系证明、房产证等材料，到公证处办理继承权公证，确认房产归属。
     
   • 凭公证书到不动产登记中心办理产权过户，将房产登记至继承人名下。若存在多个继承人，需协商一致或通过法院分割后过户。

4. 解除抵押登记（如有）
   若房产存在抵押（如按揭贷款），需先还清贷款或与银行协商解除抵押，才能进行交易。银行出具《结清证明》后，继承人可到不动产登记中心办理抵押注销。

5. 出售房产

   • 继承人作为新产权人，可自行或委托中介出售房产。
     
   • 交易时需缴纳相关税费（如契税、个人所得税等），具体以当地政策为准。

注意事项：

• 若继承人之间对继承份额或房产处置有争议，需通过诉讼解决，可能延长交易时间。
  
• 若房产为夫妻共同财产，需先分割配偶份额，再处理继承部分。
  
• 建议在操作前咨询专业律师，确保程序合法合规，避免纠纷。
  

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