若房贷人死亡且遗产无人继承，以遗产管理人身份出售房产，需按以下步骤办理手续：

1. 确定遗产管理人身份
   根据《民法典》第1145条，若被继承人（房贷人）无继承人或继承人均放弃继承，由被继承人生前住所地的民政部门或村民委员会担任遗产管理人。您需先通过公证或法院指定程序，取得遗产管理人身份证明文件（如《遗产管理人决定书》或法院判决书）。

2. 清偿债务与确认房产状态

   • 清偿债务：作为遗产管理人，需优先用遗产清偿被继承人的债务（包括房贷）。若房产存在未结清贷款，需与银行协商提前还款或办理转按揭手续（部分银行可能要求结清贷款后才能过户）。
     
   • 确认产权：核实房产是否仅登记在被继承人名下，是否存在共有权人（如配偶、其他继承人）。若存在共有权人，需其书面同意出售；若无，则需通过法律程序确认房产为遗产范围。

3. 办理房产评估与出售许可

   • 评估房产价值：委托专业机构对房产进行评估，确定市场价值，为出售定价提供依据。
     
   • 申请出售许可：向当地不动产登记中心提交《遗产管理人身份证明》、被继承人死亡证明、房产证等材料，申请办理房产出售许可。部分地区可能要求公告遗产管理情况，确保无其他权利人主张权利。

4. 签订买卖合同与过户

   • 签订合同：以遗产管理人身份与买方签订《房屋买卖合同》，明确双方权利义务，并注明“遗产管理人代为出售”字样。
     
   • 办理过户：携带合同、遗产管理人身份证明、房产证、完税证明等材料，到不动产登记中心办理过户手续。若房产存在抵押，需先解除抵押登记。

5. 分配剩余遗产（如有）
   出售房产所得款项在清偿债务后，若仍有剩余，根据《民法典》第1160条，应上缴国库（用于公益事业）。需保留相关财务凭证，以备核查。

注意事项：

• 整个过程需严格遵循法定程序，避免因程序瑕疵导致交易无效或承担法律责任。
  
• 若涉及复杂债务或产权纠纷，建议提前咨询律师，制定详细方案。
  
• 不同地区对遗产管理人出售房产的具体要求可能存在差异，需以当地不动产登记中心或法院的指导为准。

如有进一步疑问，可直接向我咨询，我将结合具体案例为您提供详细解答。