关于合作建房约定投资方享有四十年经营权的效力问题，这主要取决于合同的具体内容、双方的真实意思表示以及相关法律法规的规定。以下从几个关键角度进行分析：

1. 合同自由原则与合法性审查：

   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事主体有权依法设立、变更、终止民事法律关系，即合同自由原则。这意味着，在双方自愿、平等、公平的基础上，可以约定合作建房的相关事宜，包括投资方的经营权期限。
   • 然而，合同内容必须合法，不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得违背公序良俗。如果约定的四十年经营权超出了法律规定的期限（如土地使用权期限等），则该部分约定可能因违法而无效。

2. 土地使用权期限的限制：

   • 合作建房通常涉及土地使用权的转让或出租。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，土地使用权是有期限的，如住宅用地使用权期限通常为七十年。
   • 如果合作建房合同中约定的投资方经营权期限超过了土地使用权剩余期限，那么超出部分的经营权约定将因无法实现而无效。例如，若土地使用权剩余三十年，而合同约定投资方享有四十年经营权，则后十年经营权约定无效。

3. 合同条款的明确性与可执行性：

   • 合同条款应当明确、具体，具有可执行性。如果关于经营权的约定模糊不清或存在歧义，可能导致双方在履行过程中产生争议。
   • 例如，合同中应明确经营权的具体范围、行使方式、限制条件等，以及经营权到期后的处理方式（如续期、收回等）。

4. 可能的法律后果与风险防范：

   • 如果合作建房合同中关于投资方经营权的约定因违法或超出土地使用权期限而无效，那么投资方可能面临无法继续行使经营权的风险。
   • 为防范此类风险，双方在签订合同时应充分了解相关法律法规的规定，确保合同内容合法、有效。同时，可以考虑在合同中设置违约责任条款、争议解决条款等，以保障双方的合法权益。

建议：

• 在签订合作建房合同前，双方应充分协商并明确各自的权利和义务，特别是关于投资方经营权的期限、范围等关键条款。
• 咨询专业律师或法律机构，对合同内容进行合法性审查，确保合同内容符合相关法律法规的规定。
• 在合同履行过程中，双方应遵守合同约定，及时沟通并解决可能出现的问题，以维护良好的合作关系。

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