小区物业和开发商签订的合同，在特定情境下是有效的，但具体有效性需根据合同类型、签订主体及合同内容等多方面因素综合判断。以下是对此问题的详细分析：
一、合同类型与签订主体的影响
前期物业服务合同：
- 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位（通常指开发商）依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。这意味着，在业主大会或业主委员会尚未成立时，开发商有权代表全体业主与物业公司签订前期物业合同，该合同在法律上是有效的。
- 前期物业合同的订立填补了业主大会成立前的物业管理空白，确保了小区在初期就能得到有序管理。但合同内容必须明确约定服务内容、服务标准、收费标准等关键条款，以保护业主的合法权益。
其他类型合同：
- 如果小区物业和开发商签订的是非前期物业服务合同，如关于小区公共设施维修、改造等合同，其有效性则取决于签订主体是否具备合法资格以及合同内容是否合法合规。例如，若开发商已将小区交付给业主，且业主大会或业主委员会已成立，则开发商通常无权再代表业主签订此类合同，除非得到业主大会或业主委员会的明确授权。
二、合同内容合法性的判断
- 无论何种类型的合同，其内容必须合法合规，不得违反国家法律法规的禁止性规定，也不得损害社会公共利益或违背公序良俗。例如，合同中不得约定擅自提高收费标准、侵犯居民合法权益等条款。
- 如果合同内容存在违法情形，如违反物价管理规定、包含排除业主主要权利的条款等，则该合同或相关条款可能被认定无效。
三、特殊情境下的合同有效性
开发商代行业委会职责：
- 在某些特殊情况下，如因客观原因未能选举产生业委会或者业委会人数不足，开发商可能在相关部门的指导和监督下，代行业委会的职责与物业公司签订合同。但这种情况必须严格遵循相关法律规定和程序，且需得到业主大会的授权或多数业主的同意。否则，该合同可能因主体不适格而被认定为无效。
合同变更或撤销的情形：
- 如果在签订合同过程中存在欺诈、胁迫等可撤销的情形，受欺诈、胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。撤销后，合同自始无效。例如，物业企业故意隐瞒服务质量低下、设施设备老化等重要事实与开发商签订合同，开发商或业主发现后可主张撤销合同。
四、法律建议
- 对于开发商：在签订物业合同时，应确保合同类型符合法律规定，签订主体具备合法资格，合同内容合法合规。同时，应充分尊重业主的权益，确保合同条款公平合理。
- 对于物业公司：在签订合同时，应仔细审查开发商的授权文件及合同内容，确保合同的有效性及自身权益的保障。
- 对于业主：如对物业合同有异议或发现合同存在违法情形，应及时通过法律途径进行维权，如向相关部门投诉、提起诉讼或申请仲裁等。
总结：小区物业和开发商签订的合同在特定情境下是有效的，但具体有效性需根据合同类型、签订主体及合同内容等多方面因素综合判断。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。