结论概述：在房屋买卖合同订立后，若买方明知存在问题却不起诉卖方，而是等到卖方死亡后起诉担保人，这一行为在法律上的可行性及后果需根据具体情况分析。一般来说，如果担保合同有效且买方在保证期间内主张权利，买方有权起诉担保人；但如果超过保证期间或担保合同存在瑕疵，买方可能面临败诉风险。以下是对此问题的详细分析：
一、担保合同的效力与保证期间
担保合同效力：
- 首先，需要确认担保合同是否有效。根据《民法典》的相关规定，担保合同是主债权债务合同的从合同，主债权债务合同有效，担保合同一般也有效，除非存在法律规定的无效情形（如担保人无民事行为能力、担保合同违反法律强制性规定等）。
- 如果担保合同有效，那么担保人就需要按照合同约定承担担保责任。
保证期间：
- 保证期间是买方有权要求担保人承担保证责任的时间段。根据《民法典》的规定，如果保证合同有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。
- 如果买方在保证期间内未向担保人主张权利，那么担保人将免除保证责任。因此，买方在起诉担保人前，需要确认是否在保证期间内提出了主张。
二、买方起诉担保人的法律后果
如果担保合同有效且在保证期间内：
- 买方有权起诉担保人，要求其承担担保责任。担保人如果无法证明存在免责事由（如主合同无效、主债务已经得到清偿等），则应当按照担保合同的约定承担相应的责任。
- 在这种情况下，买方有可能获得法院的支持，要求担保人履行担保义务。
如果超过保证期间或担保合同存在瑕疵：
- 如果买方在保证期间外起诉担保人，或者担保合同存在无效情形，那么买方可能面临败诉的风险。
- 法院在审理此类案件时，会重点审查担保合同的效力以及买方是否在保证期间内主张了权利。如果买方无法提供充分证据证明其主张，法院将可能驳回其诉讼请求。
三、特殊情况下的考虑
- 卖方死亡对担保责任的影响：卖方的死亡本身并不直接影响担保人的担保责任。担保人的责任是基于担保合同的约定，而不是基于卖方的生存状态。因此，即使卖方死亡，只要担保合同有效且买方在保证期间内主张权利，担保人仍然需要承担担保责任。
- 买方明知有问题却不起诉卖方的法律后果：买方在明知房屋买卖合同存在问题却不起诉卖方，可能构成对自身权利的放弃或怠于行使。然而，这并不直接影响其后续起诉担保人的权利，除非这种放弃或怠于行使导致了担保人责任的免除（如因买方未及时起诉导致担保物被处置等）。
四、建议与行动指南
- 核实担保合同效力：买方在起诉担保人前，应首先核实担保合同的效力，确保担保合同不存在无效情形。
- 确认保证期间：买方需要确认是否在保证期间内向担保人主张了权利，以避免因超过保证期间而丧失胜诉权。
- 收集证据：买方应收集充分证据证明其主张，包括房屋买卖合同、担保合同、与卖方的沟通记录等。
- 及时起诉：如果买方决定起诉担保人，应尽快向法院提起诉讼，以免因拖延时间而丧失有利时机。
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