结论：在借款人死亡且未还款，其儿女也不还款的情况下，担保人能否起诉借款人老家房产（实际指向其继承人继承的遗产范围），需分情况讨论。

1. 担保人未承担担保责任时

• 法律分析：根据一般法律原则，担保人在未承担担保责任前，通常无权直接起诉借款人的继承人要求其在遗产范围内承担还款责任。因为担保人的追偿权是基于其已实际履行了担保责任，即代借款人偿还了债务。若担保人尚未代偿，则其追偿权尚未产生，法院大概率不会支持其直接起诉继承人的请求。
• 具体建议：在此情况下，担保人应先与借款人继承人协商，看是否能通过协商方式解决债务问题。若协商无果，且担保人认为有必要通过法律途径解决，可等待自身承担担保责任后（如代借款人偿还了债务），再起诉借款人的继承人。

2. 担保人已承担担保责任时

• 法律分析：若担保人已经代借款人偿还了债务，则其有权向借款人的继承人在继承遗产的范围内追偿。此时，担保人起诉继承人时，需明确几个关键信息：一是担保方式（是一般保证还是连带责任保证），这会影响到担保人的追偿顺序和范围；二是借款合同和担保合同的相关条款，这些条款可能规定了担保人的具体权利和义务；三是诉讼时效问题，担保人必须在法定时效内提起诉讼，否则将丧失胜诉权。
• 具体操作：
  • 准备证据：担保人应收集并整理好借款合同、担保合同、代偿证明等相关证据材料。
  • 确定被告：明确借款人的继承人是谁，并了解其继承遗产的情况。
  • 提起诉讼：在法定诉讼时效内，向有管辖权的法院提起诉讼，要求继承人在继承遗产的范围内承担还款责任。

3. 关于起诉借款人老家房产的特别说明

• 法律理解：实际上，担保人起诉的并非“借款人老家房产”，而是借款人的继承人继承的遗产范围。若借款人老家房产属于其遗产的一部分，且被继承人继承，则该房产可能成为追偿的对象之一。但需注意，追偿的范围仅限于继承人继承的遗产实际价值范围内。
• 操作建议：在起诉前，担保人应尽可能了解借款人遗产的具体情况，包括房产、存款、车辆等，以便在诉讼中准确主张权利。

4. 诉讼时效的提醒

• 法律要点：无论在哪种情况下，担保人都必须注意诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间通常为三年。自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
• 具体建议：担保人应在知道或应当知道自身权利受到损害后，尽快行使诉讼权利，以免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

5. 其他注意事项

• 协商优先：在采取法律行动前，担保人可尝试与借款人继承人进行协商，看是否能达成还款协议，以节省诉讼成本和时间。
• 专业咨询：由于法律问题具有复杂性和专业性，担保人在处理此类问题时，可咨询专业律师以获取更具体的法律建议和指导。

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