“抵押不破租赁”原则的适用，需同时满足以下条件：
一、抵押与租赁的时间顺序条件
先抵押后租赁：
- 这是“抵押不破租赁”适用的核心前提。即抵押权的设立时间必须早于租赁合同的签订时间。例如，甲将自己的房屋于2023年1月1日抵押给乙银行以获取贷款，并办理了抵押登记手续；之后甲又于2023年5月1日将该房屋出租给丙居住。在这种情况下，当乙银行需要实现抵押权（如通过拍卖、变卖等方式处置该房屋）时，丙作为承租人的租赁权益将受到保护，新的买受人应当继续履行原租赁合同至租赁期限届满。
排除先租赁后抵押情形：
- 如果租赁关系成立于抵押权设立之前，那么就不存在“抵押不破租赁”的问题，因为此时抵押权人在接受抵押物时就应当知晓该抵押物上已经存在的租赁关系。比如，丁将其商铺于2022年10月1日出租给戊经营服装店，租期为三年；2023年3月1日，丁又因资金需求将该商铺抵押给己银行。在这种情况下，己银行在接受抵押时就清楚商铺已出租的事实，后续在实现抵押权时不能主张“抵押破租赁”。
二、租赁关系的合法性与有效性条件
租赁合同合法有效：
- 租赁合同必须符合《中华人民共和国民法典》关于合同效力的规定，不存在无效或可撤销的情形。例如，租赁合同双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗等。若租赁合同因欺诈、胁迫等手段订立，或者违反法律法规的强制性规定而无效，那么承租人自然无法依据“抵押不破租赁”原则来对抗抵押权人。
实际占有使用租赁物：
- 承租人不仅要签订合法的租赁合同，还需要实际占有和使用租赁物。这是为了防止当事人恶意串通，虚构租赁关系以阻碍抵押权的实现。例如，庚将自己的一辆汽车抵押给辛融资公司并办理了抵押登记；之后庚又与壬签订了一份虚假的租赁合同，声称将该汽车出租给壬，但实际上壬并未实际使用该汽车。在这种情况下，当辛融资公司实现抵押权时，由于壬没有实际占有使用租赁物，不能主张“抵押不破租赁”。
三、抵押权已实现且租赁权未涤除条件
抵押权已进入实现程序：
- “抵押不破租赁”是在抵押权人实现抵押权的过程中才涉及的法律问题。如果抵押权尚未进入实现阶段，如抵押人按时偿还债务，抵押权消灭，那么就不存在“抵押不破租赁”的适用空间。只有当抵押人未能履行债务，抵押权人依法通过拍卖、变卖等方式处置抵押物时，“抵押不破租赁”的原则才会发挥作用。
租赁权未被涤除：
- 在某些情况下，为了实现抵押物的最大价值，保障抵押权人的利益，可能会涉及到租赁权的涤除问题。但如果租赁权未被涤除，那么在抵押权实现过程中，租赁关系仍然对受让人具有约束力。例如，在司法拍卖程序中，法院会提前公告拍卖标的物的租赁情况，如果买受人愿意接受该租赁关系，则应当按照原租赁合同履行义务；如果买受人要求涤除租赁权，可能需要与承租人协商解除租赁合同并给予相应补偿，但在租赁权未被涤除前，“抵押不破租赁”原则依然适用。
法律建议：
- 对于抵押权人而言，在接受抵押物时，应仔细核查抵押物上是否存在租赁关系，并评估该租赁关系对抵押权实现可能产生的影响。
- 对于承租人而言，在签订租赁合同时，应要求出租人提供抵押物无抵押或抵押权设立时间晚于租赁合同签订时间的证明，以保障自己的租赁权益。
- 在抵押权实现过程中，各方当事人应积极协商，寻求妥善解决方案，以平衡和保护各方当事人的合法权益。
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