“买卖不破租赁”原则在涉及抵押财产时，其适用情况需根据抵押权与租赁权的设立先后顺序以及抵押权是否登记来确定。以下是对这一问题的详细分析：
一、先租赁后抵押的情况
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
关系解读：
- 当租赁关系先于抵押权设立时，遵循“买卖不破租赁”原则。即出租人将已出租的财产抵押，不影响租赁合同的效力。承租人可继续按原租赁合同使用租赁物，新的所有权人（抵押权实现后的取得者）需尊重原租赁合同。
- 举例：甲将房屋出租给乙后，再将该房屋抵押给丙银行。若甲无法偿还贷款，银行拍卖房屋并由丁购得，乙的租赁合同对丁仍然有效，丁需继续履行原租赁合同直至租赁期满。
二、先抵押后租赁的情况
法律依据：
- 同样依据《中华人民共和国民法典》第四百零五条，但此时需关注抵押权是否已登记。
- 若抵押权已登记，则租赁关系不得对抗已登记的抵押权；若抵押权未登记，则租赁关系可以对抗抵押权。
关系解读：
- 当抵押权设立在前，租赁关系在后，且抵押权已登记时，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。当债务人不履行债务，抵押权人实现抵押权时，若租赁关系影响抵押物的变价处分，抵押权人有权要求解除租赁关系。
- 举例：甲先将房屋抵押给丙银行并办理了抵押登记，后甲将房屋出租给乙。若甲无法偿还贷款，银行拍卖房屋并由丁购得，此时丁作为新的所有权人，有权要求乙返还房屋，因为乙的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
- 若抵押权未登记，则“买卖不破租赁”原则仍适用，抵押权不能对抗善意承租人。即乙的租赁合同对丁仍然有效，丁需继续履行原租赁合同（但需注意，这种情况在实际操作中较为少见，因为抵押权人通常会选择办理抵押登记以保障自己的权益）。
三、特殊情形考量
抵押权人同意租赁：
- 在某些情况下，如果抵押权人明确同意租赁关系的存在，这可能会影响抵押权与租赁权之间的优先级关系。但这种情况较为特殊，需具体分析抵押权人的同意是否构成对抵押权行使的放弃或限制。
承租人的优先购买权：
- 承租人在某些情况下享有优先购买权，这也可能对抵押权的实现产生影响。但优先购买权并不直接决定抵押权与租赁权之间的优先级关系，而是影响抵押物变价处分时承租人的购买机会。
四、总结与建议
总结：
- “买卖不破租赁”原则在涉及抵押财产时，其适用情况需根据抵押权与租赁权的设立先后顺序以及抵押权是否登记来确定。先租赁后抵押且抵押权未登记的，或先抵押后出租但租赁期在抵押期内结束的，均不影响租赁关系的继续；而先抵押且已登记后再出租的，则租赁关系不得对抗抵押权。
建议：
- 对于当事人而言，在设立抵押权或租赁关系时，应明确各自的权利义务，了解相关法律法规，以避免潜在的纠纷。特别是在进行抵押或租赁交易时，建议仔细审查相关证据和事实情况，确保正确适用法律并维护自身合法权益。
- 若您在处理涉及“买卖不破租赁”与抵押财产关系的案件时遇到任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。我将根据您的具体情况提供针对性的法律意见和帮助。