买卖不破租赁原则下，租金一般归属于新房东。以下是对这一问题的详细分析：
一、买卖不破租赁原则概述
“买卖不破租赁”是法律上的一项重要原则，它指的是在租赁期间，如果租赁物的所有权发生变动，如通过买卖、赠与、继承等方式，那么原租赁合同对新的所有权人仍然具有约束力，新的所有权人需要继续履行原租赁合同中的义务，包括收取租金等。这一原则旨在保护承租人的利益，确保租赁关系的稳定性和连续性。
二、租金归属的法律分析
租金归属新房东：
- 根据“买卖不破租赁”原则，当房屋发生买卖后，原租赁合同仍然有效，只是租赁主体发生了变更。此时，新房东作为新的所有权人，有权收取租金。
- 新房东在通知承租人后，承租人应将租金交给新房东。这是承租人履行租赁合同义务的一部分。
原房东的义务：
- 如果承租人之前多交了租金给原房东，原房东应当返还这部分多交的租金给承租人，或者在新房东同意的情况下，将这部分租金转交给新房东。
- 原房东在房屋买卖前，有义务通知承租人房屋即将出售的情况，以便承租人能够行使优先购买权或做好相应的准备。
承租人的权利与义务：
- 承租人具有法定的优先购买权，即在出租人出售租赁房屋前，承租人有权在同等条件下优先购买该房屋。
- 承租人应按时支付租金给新房东，并遵守租赁合同中的其他约定。如果承租人存在不按时交纳租金等违约行为，新房东有权依照租赁合同或法律规定行使解除权，要求解除租赁关系并让承租人腾出房屋。
三、特殊情况下的租金归属
如果买卖双方另有约定：
- 在某些情况下，买卖双方可能会就租金的收取问题达成特别约定。例如，原房东可能会与新房东协商，由原房东继续收取一段时间的租金作为房价上的折让。这种情况下，租金的归属应按照双方的约定执行。
如果承租人已经支付或提前预付了租金：
- 如果承租人已经支付或提前预付了租金给原房东，那么这部分租金对新房东具有约束力。新房东可以不当得利为由向原房东请求返还这部分租金。只要承租人能够出示租金支付的证明，举证责任基本完成。
四、法律建议
对于承租人：
- 在房屋买卖前，应与原房东协商好一旦房屋出现买卖应如何处理租赁关系，并在合同中约定清楚双方的责任和义务、违约赔偿等。
- 在房屋买卖后，应及时与新房东取得联系，了解租金支付等事宜，并按时支付租金。
对于新房东：
- 在购买房屋前，应了解清楚房屋目前的租赁情况等信息，包括租赁期限、租金支付方式等。
- 在购买房屋后，应及时通知承租人房屋所有权已经变更的情况，并要求承租人按时支付租金。
对于原房东：
- 在房屋买卖前，有义务通知承租人房屋即将出售的情况，并协助承租人行使优先购买权。
- 在房屋买卖后，应及时与新房东和承租人协商好租金的收取和返还等事宜，避免产生纠纷。
如有任何关于房产租赁的法律问题，欢迎直接向我咨询。