“买卖不破租赁”不能对抗在先抵押权。

法律解释

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，“买卖不破租赁”原则保护的是承租人的居住或经营稳定性，即租赁物在承租人占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。然而，这一原则并非绝对，其适用需考虑其他权利的存在，尤其是在先抵押权。

抵押权作为一种担保物权，具有优先受偿的特性。当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权就担保财产优先受偿。因此，若抵押权设立在先，而租赁关系成立在后，那么抵押权人在实现抵押权时，有权处置抵押物，且不受后成立的租赁关系的限制。

具体分析

1. 抵押权设立在先：

   • 若抵押权已依法登记且先于租赁关系设立，当债务人无法偿还债务时，抵押权人有权处置抵押物，租赁关系将随抵押权的实现而解除。此时，“买卖不破租赁”原则不适用，因为抵押权作为在先权利，具有优先性。

2. 租赁关系成立在先：

   • 反之，若租赁关系成立在先且合法有效，承租人可在租赁期限内继续使用租赁物，即使租赁物所有权发生变动，原租赁关系仍有效。这是“买卖不破租赁”原则的适用情形。

结论与建议

综上所述，“买卖不破租赁”原则不能对抗在先抵押权。在实务中，抵押权人应在设立抵押前核查租赁状态，要求抵押人披露真实情况；买受人受让抵押物时需主动审查租赁关系合法性，避免后续纠纷；承租人则应确保租赁合同合法有效，并及时办理备案登记以强化证据效力。

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