抵押权能否破租赁，需根据抵押权与租赁权的设立先后顺序来判断，具体分为以下两种情况：
先租赁后抵押：
- 法律原则：根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这意味着，在抵押权设立之前，如果租赁物已经出租并且承租人已经实际占有使用，那么后续的抵押行为不会影响到原有的租赁关系。
- 法律后果：即使抵押权人实现抵押权导致租赁物所有权发生变动，新的所有权人也必须继续履行原租赁合同直至期满，除非承租人与新所有权人另有约定或法律另有规定。例如，甲将其房屋出租给乙居住，并在租赁期间将该房屋抵押给丙银行以获取贷款。若甲未能按时还款导致丙银行行使抵押权拍卖该房屋，此时乙作为承租人仍可依据“买卖不破租赁”的原则继续居住至合同期满。
先抵押后租赁：
- 法律原则：如果抵押权设立在先，而租赁关系成立在后，则不适用“买卖不破租赁”的原则。因为此时抵押权已经依法登记公示，具有对抗第三人的效力。后续设立的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
- 法律后果：在抵押权人实现抵押权时，可以依法处分抵押物（包括已出租的财产），且无需征得承租人的同意。承租人的损失只能向出租人（即原抵押人）主张赔偿。例如，甲在出租前已将房屋抵押给丙银行，后将房屋出租给乙。在丙银行行使抵押权时，乙的租赁权无法对抗丙银行的抵押权，乙可能面临被迫搬离的风险。
特殊情况下的处理：
- 在先抵押后出租的情况下，如果承租人能够证明租赁关系成立于抵押登记之前且已实际占有房屋，其租赁权仍可能受到保护。这通常要求承租人提供充分的证据来证明其租赁关系的成立时间和实际占有情况。
建议与风险提示：
- 对于承租人：在签订租赁合同前，应仔细审查房屋的权属情况，特别是是否存在抵押登记。如果房屋已设定抵押，应要求出租人提供抵押权人的同意出租证明或书面告知抵押情况，以降低法律风险。
- 对于抵押权人：在设定抵押权时，应了解抵押物的使用情况，特别是是否存在租赁关系。如果抵押物已出租，应评估租赁关系对抵押权实现的影响，并在必要时要求抵押人提供租赁合同或相关证明文件。
- 对于出租人（抵押人）：在出租已抵押的房屋时，应履行告知义务，书面告知承租人房屋已抵押的情况。如果未履行告知义务导致承租人遭受损失的，需承担赔偿责任。
总结：抵押权能否破租赁，关键在于抵押权与租赁权的设立先后顺序。先租赁后抵押的，租赁权优先；先抵押后租赁的，抵押权优先。在实际操作中，各方应谨慎行事，确保自身权益得到充分保护。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。