在探讨“什么情况下不破租赁合同”时，我们实际上是在讨论“买卖不破租赁”原则的适用条件及其例外情况。以下是对这一问题的全面解答：
一、买卖不破租赁的适用条件
“买卖不破租赁”是一个重要的法律原则，旨在保护承租人的合法权益。在满足以下条件的情况下，即使租赁物的所有权发生变动，原有的租赁关系仍然继续有效：
存在合法有效的租赁合同：租赁合同必须依法成立且生效，双方当事人需就租赁物、租赁期限、租金等主要条款达成一致，且合同内容不得违反法律法规的强制性规定。
租赁物已交付承租人使用：出租人必须将租赁物实际交付给承租人占有和使用，这是形成稳定租赁关系的必要条件。
租赁期间发生租赁物所有权变动：在租赁合同的有效存续期间内，租赁物的所有权必须发生转移，这种转移可以通过买卖、赠与、继承、企业合并等方式实现。
所有权变动合法有效：租赁物所有权的变动必须符合法律规定的形式和程序，确保变动的合法性。
二、买卖不破租赁的例外情况
尽管“买卖不破租赁”原则在大多数情况下都适用，但也存在一些例外情况，以下情况下不得主张“买卖不破租赁”：
租赁物未转移占有或未实际交付使用：如果租赁合同签订后，承租人并未实际占有或使用租赁物，即租赁物尚未完成交付，此时若发生所有权变动，新的所有权人有权要求承租人返还租赁物。
先抵押后出租且抵押权已登记：当出租人在出租租赁物之前已经将其抵押给他人，并且抵押权已经依法登记时，若抵押权人实现抵押权导致租赁物所有权发生变动，承租人不能主张“买卖不破租赁”。
先查封后出租：如果租赁物在被法院依法查封之后才出租，那么承租人不能主张“买卖不破租赁”，因为法院的查封行为限制了租赁物所有权的处分权能。
租赁期限届满或无效：当租赁合同约定的期限届满，或者租赁合同因违反法律法规的强制性规定、恶意串通损害他人利益等原因而被认定为无效时，自然不存在有效的租赁关系，“买卖不破租赁”也就无从谈起。
综上所述，“买卖不破租赁”原则在保护承租人权益、维护租赁关系稳定方面发挥着重要作用，但其适用也受到一定条件的限制。在实际应用中，应结合具体案件的事实情况和相关法律法规进行综合判断。如果您在租赁合同方面遇到任何问题或纠纷，欢迎随时向我咨询。