不破租赁的情形，即“买卖不破租赁”原则的例外情况，主要包括以下几种：

1. 租赁物被国家征收、征用：

   • 当租赁物因公共利益需要被国家依法征收或征用时，原租赁合同的履行基础发生重大变化。此时，“买卖不破租赁”原则不再适用，承租人需配合征收工作，租赁合同相应终止。例如，政府因城市规划需要征收某块土地上的房屋，无论该房屋是否处于租赁状态，征收行为都将导致租赁关系终止。

2. 先抵押后出租，且抵押权已登记：

   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，若租赁物在出租前已设定抵押权并办理登记，则后续租赁关系不得对抗已登记的抵押权。当抵押权人实现抵押权时，如通过拍卖变卖租赁物，新的买受人不受原租赁关系的约束。例如，甲将房屋抵押给银行并办理登记，后再出租给乙，若甲无法偿还贷款，银行实现抵押权将房屋拍卖给丙，则乙的租赁权不能对抗丙的所有权。

3. 房屋在出租前已被人民法院依法查封：

   • 法院对房屋的查封行为限制了所有权人的处分权和使用权。因此，在查封期间出租的房屋不适用“买卖不破租赁”原则。法院有权根据法律规定对房屋进行处理，包括拍卖等，租赁关系不得阻碍此进程。例如，甲因债务纠纷被法院查封其名下房屋，后甲擅自将房屋出租给乙，若法院决定拍卖该房屋，则乙的租赁权不能对抗新的买受人。

4. 破产财产处理过程中的特殊情况：

   • 在企业破产清算过程中，涉及企业财产的处置可能包括房产的转让。此时，原有的租赁关系可能会受到法定程序的影响而无法继续维持。例如，企业进入破产程序后，其名下的租赁房屋可能作为破产财产被清算，新的受让人可能不受原租赁关系的约束。

5. 租赁物为特定动产且符合特定条件：

   • “买卖不破租赁”原则主要适用于不动产。对于某些特定动产（如机器设备、车辆等），特别是具有特殊属性或价值的动产，可能存在不适用该原则的情况。例如，若动产在出租前已被设定质权或留置权，且这些权利在租赁期间实现，则可能导致租赁关系终止。

6. 当事人另有约定：

   • 根据意思自治原则，如果出租人与承租人在租赁合同中明确约定，当租赁物所有权发生变动时，租赁合同对新的所有权人不具有约束力，那么“买卖不破租赁”原则将不适用。例如，合同中写明“若租赁房屋转让，本租赁合同自动终止”，则房屋买卖发生后，租赁关系按约定结束。

7. 租赁物权属有争议或被确认为违法：

   • 如果租赁的房屋权属存在争议，或者租赁合同本身因违反法律法规而被认定为无效，那么“买卖不破租赁”原则不适用。无效的合同自始没有法律约束力，无法对抗新的房屋所有权人。例如，若租赁房屋系违章建筑，则租赁合同可能因违反法律法规而被认定为无效。

在实际操作中，应用“买卖不破租赁”原则时需仔细审查相关事实和法律依据。特别是在涉及复杂法律关系和多方利益主体的情况下，应综合考虑各种因素以确定该原则是否能够得以应用。同时，承租人和买受人在进行交易时也应注意查询租赁物的权属状况及是否存在排除情形，以避免潜在的法律风险。

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