结论前置：有抵押的房屋是否适用“买卖不破租赁”原则，取决于抵押权与租赁权的设立顺序。
详细分析：
抵押权先于租赁权设立：
- 在这种情况下，如果抵押权已经设立，并且后续房屋被出租，那么当抵押权实现时（如通过拍卖转让房屋），租赁合同不能对抗已登记的抵押权。这意味着，买受人（即新的房屋所有权人）可能不受原租赁合同的约束，承租人可能需要与新的所有权人重新协商租赁条件，或者面临搬离的风险。
租赁权先于抵押权设立：
- 相反，如果租赁合同在抵押权设立之前已经存在，并且租赁物已经转移占有给承租人，那么根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，原租赁关系不受该抵押权的影响。这意味着，即使房屋因抵押权实现而被转让，承租人仍然可以继续按照原租赁合同使用房屋，即“买卖不破租赁”原则在此情况下适用。
法律建议：
- 对于承租人而言，在签订租赁合同前，应仔细了解租赁物的权属状况，特别是是否存在抵押权。如果房屋已设定抵押权，应谨慎考虑租赁风险，并在合同中约定相应的风险承担条款。
- 对于房屋所有权人而言，在设定抵押权时，应确保抵押物上不存在未到期的租赁合同，或者与抵押权人协商处理好租赁关系，以避免后续的法律纠纷。
总结：
“买卖不破租赁”原则在有抵押的房屋中的适用性，关键取决于抵押权与租赁权的设立顺序。因此，在处理涉及抵押和租赁的房屋交易时，应仔细审查相关权利凭证和合同文件，以明确权利顺序并规避潜在的法律风险。如果您在这方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。