面对对方在设定他项权证的情况下不还款的情况，作为债权人或担保物权人，您可以按照以下清晰、详细的步骤来维护自己的权益：
一、明确权利与合同条款
理解他项权证：他项权证是在不动产（如房屋、土地）上设定的抵押权、地役权等他项权利的法定凭证。它证明了您作为抵押权人，在债务人不履行还款义务时，有权依法处置抵押物以实现债权。
审查合同条款：仔细查看借款合同、抵押合同等相关文件，明确双方在借款金额、还款期限、利息计算、违约责任以及争议解决方式等方面的具体约定。这些条款将是您后续行动的法律基础。
二、采取初步沟通与评估措施
与债务人协商：
- 主动沟通：尝试联系债务人，了解其不还款的具体原因，看是否能够达成一个双方都能接受的还款计划或解决方案。
- 书面催告：若协商无果，向对方发送正式的催款通知，明确指出对方的违约行为、欠款金额、还款期限以及逾期还款可能面临的法律后果，并保留好相关的送达凭证。
评估抵押物价值：通过专业机构对抵押物进行市场价值评估，确保其价值足以覆盖剩余债务本息及相关费用。这有助于您在后续的法律程序中做出更明智的决策。
三、通过法律途径维权
申请实现担保物权：
- 若他项权证所担保的债权到期未受清偿，且双方未约定争议解决方式或约定不明，您可以向担保财产所在地或担保物权登记地的基层人民法院申请实现担保物权。
- 申请时需准备相关材料，如申请书、他项权证、主债权合同、担保合同等证明材料。法院审查后，如符合法律规定，将裁定拍卖、变卖担保财产以清偿债权。
提起诉讼或仲裁：
- 若双方在合同中明确约定了争议解决方式为仲裁，或您认为诉讼更有利于维护权益，可选择提起仲裁或诉讼。
- 诉讼流程包括准备材料、立案、审理和判决。在诉讼过程中，您需要提供充分的证据来支持自己的主张，如借款合同、他项权证、催款记录、抵押物评估报告等。
- 仲裁流程则包括提交仲裁申请、仲裁庭组成及审理、裁决及执行。仲裁裁决具有与法院判决同等的法律效力。
参与执行程序：
- 在获得生效的法律文书（如法院判决书、仲裁裁决书）后，若对方仍拒不还款，您可向法院申请强制执行。
- 申请时需提交强制执行申请书、生效法律文书副本、申请人身份证明等相关材料。
- 法院将采取一系列强制执行措施，如查询、冻结、划拨银行存款；查封、扣押、拍卖、变卖财产；限制高消费；列入失信被执行人名单等，以迫使对方履行还款义务。
四、后续注意事项
关注诉讼时效：确保在法律规定的时效期间内主张权利，避免因超期而丧失胜诉权。
处理抵押物变现后的不足部分：若抵押物变现后仍不足以清偿债务，您可继续向债务人追偿剩余款项。
解除他项权证登记：在债务完全清偿后，及时办理他项权证注销手续，恢复抵押物的完整产权状态。
在整个过程中，我建议您咨询专业的律师或法律顾问，以便更具体地了解您的权利和义务，以及如何采取最有效的措施来维护您的权益。