抵押登记之后的租赁并非一定无效。具体分析如下：

1. 法律依据：根据相关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租，租赁关系不能对抗已登记的抵押权。若抵押权已登记，实现抵押权后，租赁合同对受让人无约束力。这意味着，抵押登记后的租赁合同在抵押权实现前通常是有效的，但一旦抵押权被实现，租赁合同对新受让人不具有约束力。

2. 租赁关系与抵押权的对抗性：

   • 如果抵押权在租赁合同签订之前已经登记，那么租赁合同不能对抗已经登记的抵押权。即，如果抵押权人需要实现抵押权，租赁合同的存在不会影响抵押权的行使，新的受让人也不受租赁合同的约束。
   • 如果抵押权在租赁合同签订之后才登记，或者抵押权未登记，那么租赁合同在抵押权实现前仍然有效，且对抵押物的受让人也具有约束力。

3. 实际案例：以实际案例为例，如果小胡将一处房产抵押给银行并办理了抵押登记，之后小胡又与小李签订了房屋租赁合同。若小胡后来无法偿还银行贷款，银行行使抵押权，该房产被拍卖，小静成为新的受让人。在这种情况下，小胡与小李的租赁合同在抵押权实现前是有效的，但一旦房产被拍卖，租赁合同对小静无约束力。如果小静因租赁合同受损，她有权要求小李承担相应责任。

综上所述，抵押登记之后的租赁并非一定无效，其效力取决于抵押权与租赁合同的登记顺序以及具体法律规定。因此，在处理此类问题时，应具体问题具体分析，并结合相关法律规定和实际情况作出判断。如果您有此类法律问题，可以直接向我咨询。