核心结论：针对您私底下和业主签合同收了定金，业主反口的情况，能否要求业主继续履行合同或承担违约责任，关键在于合同效力及定金性质，下面分情况为您详细说明。

1. 合同有效且定金为违约定金的情况
   • 合同效力判断：如果双方签订的合同主体适格（即您和业主均具有相应的民事行为能力）、意思表示真实（不存在欺诈、胁迫等情形）、内容不违反法律、行政法规的强制性规定以及公序良俗，那么该合同是有效的。有效的合同对双方都具有法律约束力，双方都应当按照合同约定履行各自的义务。
   • 定金性质及处理：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。如果合同中明确约定该定金为违约定金，即业主不履行合同义务时，您有权要求其双倍返还定金；若您不履行合同义务，则无权要求返还定金。例如，合同约定业主将房屋出售给您，您支付定金作为担保，若业主反悔不卖房，您可要求其双倍返还定金；若您反悔不买房，定金则归业主所有。
   • 继续履行请求权：除了要求双倍返还定金外，如果合同具备继续履行的条件，您也可以要求业主继续履行合同，完成房屋买卖等交易。不过，如果继续履行合同在事实上已经不可能（如房屋已被业主卖给第三人并办理了过户登记），或者履行费用过高，从经济合理性角度考虑不宜继续履行的，您就只能选择要求业主承担违约责任，如双倍返还定金、赔偿损失等。
2. 合同无效的情况
   • 合同无效情形：如果合同存在主体不适格（如业主是无民事行为能力人）、意思表示不真实（如业主是在被欺诈、胁迫的情况下签订合同）、内容违反法律、行政法规的强制性规定（如房屋属于违法建筑，不能进行买卖）或公序良俗等情形，那么该合同是无效的。
   • 定金处理：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，您需要将收取的定金返还给业主，如果因合同无效给您造成了损失，且业主存在过错，您可以要求业主赔偿您的损失；反之，如果您存在过错，给业主造成损失的，您也需要承担赔偿责任。例如，因您故意隐瞒房屋存在重大质量问题导致合同无效，您不仅需要返还定金，还可能要赔偿业主因此遭受的损失。
3. 合同有效但定金性质不明确的情况
   • 定金性质推定：如果合同中没有明确约定定金的性质，根据法律规定，此时该定金一般视为违约定金。您可以参照上述违约定金的处理方式，要求业主承担相应的责任。但如果业主能够证明该定金并非作为担保合同履行的用途，而是其他性质的款项（如预付款），那么就不能适用定金罚则。
   • 协商与诉讼：在这种情况下，建议您先与业主进行协商，尝试通过友好沟通解决纠纷，明确定金性质及双方的责任。如果协商不成，您可以收集相关证据（如合同、定金收据、沟通记录等），向人民法院提起诉讼，由法院根据具体情况判断定金性质及双方的责任承担。

建议：在处理此类纠纷时，您要注意收集和保存相关证据，如合同文本、定金收据、与业主的沟通记录（包括短信、微信聊天记录、通话录音等），这些证据将对您维护自己的合法权益起到关键作用。如果您在处理过程中遇到困难或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。