在处理买卖合同纠纷中，当合同未实际履行且没有明确的合同约定管辖法院时，确定管辖权是一个需要细致分析法律条款并结合实际情况的过程。以下是对此问题的详细解答：

一、合同约定管辖的优先性

首先，我们要明确的是，如果买卖双方在合同中已经对发生纠纷时的管辖法院做出了明确且合法的约定，那么这个约定是具有优先效力的。只要这个约定不违反法律关于级别管辖和专属管辖的规定，我们就应当优先按照合同中的约定来确定管辖法院。这是基于意思自治原则，即尊重双方当事人的自主选择。

二、无约定或约定不明确时的管辖确定

在没有明确管辖约定或约定不明确的情况下，我们需要依据法律规定来确定管辖法院。此时，主要考虑两个因素：被告住所地和合同履行地。

1. 被告住所地：

   • 无论合同是否实际履行，被告住所地人民法院通常都具有管辖权。这是确定管辖法院的一个基本原则。

2. 合同履行地：

   • 如果合同没有实际履行，且双方当事人住所地都不在合同约定的履行地，那么应当由被告住所地人民法院管辖，而不是合同履行地法院。
   • 如果至少有一方当事人的住所地在合同约定的履行地，那么原告可以选择向被告住所地或者合同履行地（即约定履行地）人民法院提起诉讼。

三、特殊情形的考虑

在确定管辖法院时，我们还需要特别注意一些特殊情形的规定：

1. 专属管辖：

   • 涉及不动产的案件，如不动产买卖合同纠纷中涉及不动产权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，可能由不动产所在地法院专属管辖。虽然不动产买卖合同纠纷本身不直接适用专属管辖，但在涉及不动产交付等特定情况下，可能需要结合实际情况判断管辖法院。

2. 级别管辖：

   • 涉及大额标的额的案件，可能由特定级别的法院管辖。这是根据案件的性质和标的额大小来确定的，以确保案件的审理质量和效率。

四、实际操作建议

在实际操作中，为了减少后续纠纷和不确定性，建议当事人在签订合同时就明确约定管辖法院。这个约定可以是被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地或标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院。同时，要确保这个约定不违反法律关于级别管辖和专属管辖的规定。

五、举例说明

为了更好地理解这个问题，我举两个例子来说明：

• 案例一：甲公司（住所地在A市）与乙公司（住所地在B市）签订了一份买卖合同，合同约定履行地为C市，但该合同并未实际履行。由于双方住所地都不在约定履行地，因此甲公司若要起诉乙公司，只能向乙公司住所地B市的法院提起诉讼。

• 案例二：甲公司（住所地在A市）与乙公司（住所地在C市）签订买卖合同，约定履行地为C市，合同未实际履行。此时甲公司起诉乙公司，既可以向乙公司住所地（同时也是合同约定履行地）C市的法院起诉，也可以向自己住所地A市的法院起诉（如果符合“至少有一方当事人的住所地在合同约定的履行地”的条件，但实际操作中更倾向于选择合同履行地或被告住所地法院，以减少管辖权争议）。不过，更严谨的表述应是，在此案例中，甲公司主要应考虑向C市（合同履行地且为乙公司住所地）或A市（若符合特定条件，如合同中有特别约定或法律有特别规定）的法院起诉，但通常优先选择C市法院。

综上所述，确定买卖合同没有实际履行时的管辖法院需要综合考虑合同约定、法律规定以及实际情况等多种因素。如果遇到具体问题或需要更详细的解答，建议及时咨询专业律师以获取针对性的法律意见。