结论前置：
- 与未成年人签订的房屋租赁合同效力问题：一般情况下，与17岁未成年人签订的房屋租赁合同可能因未成年人缺乏完全民事行为能力而存在效力瑕疵，但若其法定代理人同意或追认，则合同有效。
- 关于退租金的问题：若合同有效，则需根据合同条款及实际情况判断是否应退还租金；若合同无效或可撤销，则可能涉及租金的返还问题。
详细分析：
一、与未成年人签订的房屋租赁合同效力
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，十八周岁以上的自然人为成年人，具有完全民事行为能力，可以独立实施民事法律行为。而十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。对于未满十八周岁且不以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人，其民事行为能力受到限制，一般不能独立签订具有法律效力的合同。
若未成年人无完全民事行为能力：
- 在此情况下，与未成年人签订的房屋租赁合同可能因未成年人缺乏完全民事行为能力而存在效力瑕疵。但若其法定代理人（如父母）同意或追认该合同，则合同有效。
- 若法定代理人不同意或未追认，则合同可能被视为无效或可撤销。
若未成年人被视为完全民事行为能力人：
- 若该未成年人已满十六周岁，且以自己的劳动收入为主要生活来源，则其被视为完全民事行为能力人，可以独立签订房屋租赁合同，合同有效。
二、关于退租金的问题
若合同有效：
- 需根据合同条款判断是否应退还租金。若合同中明确规定了提前解约的违约责任及租金退还方式，则应按照合同条款执行。
- 若合同中未明确规定，则需根据实际情况及公平原则进行协商。一般情况下，若承租人提前解约且无合理理由，出租人有权要求承租人承担违约责任，并可能不退还全部或部分租金。
若合同无效或可撤销：
- 若合同因未成年人缺乏完全民事行为能力且未经法定代理人同意或追认而无效，则双方应返还因合同取得的财产。即出租人应退还承租人已支付的租金，承租人应返还房屋。
- 若合同因其他原因（如欺诈、胁迫等）可撤销，则撤销后合同自始无效，双方也应返还因合同取得的财产。
三、建议与后续行动
与承租人协商：
- 首先尝试与承租人（及其法定代理人）进行协商，了解其提前解约的原因及诉求，寻求双方都能接受的解决方案。
审查合同条款：
- 仔细审查房屋租赁合同的条款，特别是关于提前解约、违约责任及租金退还等方面的规定。
寻求法律帮助：
- 若协商无果或合同条款存在争议，建议及时寻求法律帮助。作为专业律师，我可以为你提供详细的法律咨询及诉讼代理服务。
四、可能的法律后果
若合同有效且承租人违约：
- 承租人可能需承担违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。同时，出租人有权根据合同条款决定是否退还租金。
若合同无效或可撤销：
- 双方应返还因合同取得的财产。若因合同无效或可撤销给一方造成损失的，受损方有权要求过错方承担赔偿责任。
最后，针对你提到的情况，我建议你首先与承租人（及其法定代理人）进行协商，了解具体情况并寻求解决方案。若协商无果或需要法律帮助，请随时向我咨询。