结论前置：在不动产抵押中，即使未办理抵押登记，抵押合同依然有效，但抵押权并未设立。这意味着债权人不能就抵押物优先受偿，但可以基于有效的抵押合同要求抵押人承担违约责任。
一、抵押合同的效力与物权变动的区分
合同生效要件：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事法律行为（包括抵押合同）有效的条件主要包括：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规的强制性规定和公序良俗。
- 只要抵押合同的双方当事人满足上述条件，合同即具备生效的一般要件，与是否办理抵押登记无关。
登记生效主义与合同效力的区分：
- 《民法典》明确规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这体现了我国在不动产抵押方面采用的登记生效主义。
- 然而，抵押合同的生效是基于双方的合意，是债权行为；而抵押权的设立是物权变动的效果，需要满足物权法的相关要求。二者应严格区分开来，不能混为一谈。
合同自成立时生效：
- 不动产抵押合同自双方签字盖章之日起生效，这是合同生效的一般原则。
- 未经登记仅影响抵押权的设立，不影响抵押合同的效力。即使未办理抵押登记，抵押合同仍然对双方当事人具有法律约束力。
二、未登记时抵押合同的法律后果
合同有效性：
- 即使未办理抵押登记，抵押合同仍然是有效的。这意味着双方当事人需要按照合同约定履行各自的义务。
- 如果抵押人未履行合同约定的登记义务，导致债权人无法行使抵押权并遭受损失，抵押人可能需要根据过错承担相应的赔偿责任。
抵押权未设立：
- 由于未办理抵押登记，债权人并不享有抵押权。这意味着在债务人违约时，债权人不能直接就抵押物优先受偿。
- 但债权人可以基于有效的抵押合同，要求抵押人承担违约责任，如赔偿损失等。这体现了合同相对性原则，即合同只对双方当事人具有法律约束力。
三、实际操作建议
明确约定登记事宜：
- 在签订不动产抵押合同时，双方应明确约定登记事宜，包括登记的时间、地点、费用承担等。这有助于避免后续因登记问题产生的纠纷。
及时办理抵押登记：
- 为了保障债权人的利益，双方应及时办理抵押登记。只有办理了抵押登记，债权人才能享有抵押权，并在债务人违约时优先受偿。
保留相关证据：
- 在签订和履行抵押合同过程中，双方应保留相关证据，如合同文本、登记证明、付款凭证等。这些证据在后续可能发生的纠纷中具有重要的证明作用。
举例说明：假设甲向乙借款100万元，并以自己的一处房产作为抵押。双方签订了抵押合同，但未办理抵押登记。后来甲未能按时还款，乙要求就抵押房产优先受偿。由于未办理抵押登记，乙并不享有抵押权，无法直接就抵押房产优先受偿。但乙可以基于有效的抵押合同，要求甲承担违约责任，如赔偿损失等。
总结：不动产抵押未登记时，抵押合同仍然有效，但抵押权并未设立。债权人不能就抵押物优先受偿，但可以基于有效的抵押合同要求抵押人承担违约责任。因此，在签订和履行不动产抵押合同时，双方应明确约定登记事宜，并及时办理抵押登记，以保障债权人的利益。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。