不动产抵押未办理登记时，抵押合同的效力是存在的，但抵押权的设立和对抗效力会受到影响。具体来说，根据现行法律规定，不动产抵押合同自成立时即生效，不以登记为生效要件。也就是说，即使未办理抵押登记，只要抵押合同符合法律规定的其他生效条件，它就具有法律效力。

然而，需要注意的是，未登记的不动产抵押并不具有对抗善意第三人的效力。如果抵押物的所有权发生变动，例如被转让给不知情的第三人，那么抵押权人就无法凭借未登记的抵押合同来对抗这个善意第三人。

此外，从抵押权的角度来看，如果未办理登记，那么抵押权就未设立。这可能会影响到抵押权人在主债权无法实现时，通过抵押物优先受偿的权利。在这种情况下，若债务人到期无法履行债务，债权人只能通过普通债权程序受偿，其受偿顺序和可能性相较于有抵押权保障的情形会受到影响。

因此，虽然未登记的不动产抵押合同具有法律效力，但抵押权的实现和对抗效力会受到限制。为了保障自身权益，建议当事人还是应该及时办理抵押登记手续。这样不仅可以确保抵押权的设立，还可以避免可能出现的法律风险，如抵押物被重复抵押给他人且先办理登记的情况。