不动产抵押未登记时，抵押合同依然有效，但抵押权并未设立，债权人不能就该不动产优先受偿。以下从不同角度对此问题进行详细分析：
一、抵押合同的效力
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，设立抵押权时，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押财产的名称及数量等关键条款。只要抵押合同符合《民法典》关于民事法律行为有效的条件（即行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规强制性规定、不违背公序良俗），该抵押合同即为有效。因此，不动产抵押合同的生效并不以登记为要件，即使未办理登记手续，只要合同本身无瑕疵，双方当事人均受合同约束。
二、抵押权的设立
《中华人民共和国民法典》明确指出，对于不动产抵押（包括正在建造的建筑物），应当办理抵押登记，抵押权自登记时正式设立。这意味着，若未进行登记，抵押权则未设立，债权人在债务人不履行债务时，无法就该不动产享有优先受偿的权利。未办理抵押登记，抵押权并未设立，这是不动产抵押中的核心原则。
三、实际案例分析
以甲向乙借款并用房屋作为抵押但未办理登记的案例为例：尽管甲乙之间签订了有效的抵押合同，乙可基于合同要求甲承担违约责任；然而，由于未办理抵押登记，抵押权并未设立。因此，当甲无法按时偿还借款时，乙不能就该房屋主张优先受偿权。若甲存在其他债权人，在甲的财产不足以清偿所有债务的情况下，乙只能与其他债权人按债权比例共同受偿。这一案例清晰地展示了未办理抵押登记对债权人权益的影响。
四、法律建议
及时办理抵押登记：为保障交易安全和第三人的合法权益，确保不动产的物权变动能够被公众所知悉和查询，强烈建议在进行不动产抵押时及时到相关登记机关办理抵押登记手续。这不仅是法律规定的必要步骤，也是确保抵押权合法性和有效性的关键措施。
审查抵押合同条款：在签订抵押合同时，应仔细审查合同条款，确保合同内容完整、明确，并符合法律法规的规定。特别是关于抵押财产的描述、担保的范围等关键条款，应确保无误。
关注抵押物的权属状况：在设立抵押前，应对抵押物的权属状况进行充分调查，确保抵押物无权属争议，且抵押人有权处分该抵押物。这有助于避免因抵押物权属问题导致的法律风险。
综上所述，不动产抵押未登记时，虽然抵押合同仍然有效，对双方具有约束力，但抵押权并未设立，债权人无法享受优先受偿的权益。因此，在实际操作中，务必重视并妥善办理不动产抵押登记手续。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。