未进行抵押登记的不动产担保协议，在合同效力层面是有效的，但在物权设立层面抵押权未成立。以下是对此问题的详细分析：
一、合同效力层面
合同生效条件：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，除非法律另有规定或者当事人另有约定。不动产抵押合同作为民事合同的一种，其生效同样遵循这一原则。
- 只要不动产抵押合同符合民事法律行为的有效要件，包括行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规的强制性规定和公序良俗，那么该合同在双方当事人之间即产生法律效力。
未抵押登记对合同效力的影响：
- 未进行抵押登记并不影响不动产抵押合同的法律效力。抵押登记是不动产抵押权设立的要件，而非合同生效的要件。因此，即使未办理抵押登记，抵押合同仍然有效，对双方当事人具有约束力。
二、物权设立层面
抵押权设立的条件：
- 不动产抵押权的设立需要办理抵押登记手续。这是为了公示抵押权的存在，保护交易安全，防止抵押人将同一不动产多次抵押给不同的债权人。
- 未经登记，不动产抵押权未设立，债权人不能就抵押物优先受偿。这意味着，在债务人不履行债务时，债权人虽然可以依据有效的抵押合同要求债务人承担违约责任，但无法直接对抵押物行使抵押权。
未抵押登记的法律后果：
- 对于双方当事人而言，未办理抵押登记的不动产担保合同在双方之间仍然有效，但债权人无法就抵押物优先受偿。如果债务人违约，债权人只能依据合同条款追究其违约责任，如要求赔偿损失等。
- 对于第三人而言，未办理抵押登记的不动产担保合同可能无法对抗善意第三人。如果抵押人将抵押物转让给善意第三人，且该第三人不知晓抵押合同的存在，那么债权人可能无法追回抵押物或要求第三人承担责任。
三、法律建议
办理抵押登记：
- 为了确保不动产担保协议的法律效力得到充分保障，建议当事人在签订不动产抵押合同后，及时办理抵押登记手续。这样不仅可以使抵押权得以设立，还可以增强抵押的法律效力，对抗善意第三人。
完善合同条款：
- 在签订不动产抵押合同时，双方当事人应明确约定抵押物的范围、抵押担保的范围、抵押权的实现方式等条款。同时，还可以约定违约责任和争议解决方式等，以降低合同履行过程中的风险。
咨询专业律师：
- 由于不动产抵押涉及复杂的法律关系和较高的法律风险，建议当事人在签订不动产抵押合同前咨询专业律师的意见。律师可以根据当事人的具体情况和需求，提供针对性的法律建议和解决方案。
总结来说，未进行抵押登记的不动产担保协议在合同效力层面是有效的，但在物权设立层面抵押权未成立。为了避免法律风险和保障自身权益，建议当事人在签订不动产抵押合同后及时办理抵押登记手续，并咨询专业律师的意见。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。