集体土地上建的房屋卖给非本村居民，但房屋没有过户，遇上拆迁时卖方起诉买方，关键在于合同效力和拆迁补偿的归属。以下是对此问题的详细分析：

一. 合同效力问题

1. 法律法规：根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村集体土地的使用权通常仅限于本村集体经济组织成员。非本村居民购买集体土地上的房屋，可能因违反法律强制性规定而导致买卖合同无效。

2. 实际影响：若合同被认定为无效，则双方基于该合同所取得的权利将不受法律保护。这意味着，卖方可能无法依据合同要求买方支付购房款，买方也无法依据合同要求卖方协助办理过户手续或主张对房屋的所有权。

二. 拆迁补偿归属问题

1. 补偿原则：拆迁补偿通常基于房屋的所有权或使用权进行分配。若房屋未过户，则法律上房屋的所有权仍属于卖方。

2. 实际分配：

   • 若合同有效且买方已实际居住，买方可能会主张其作为实际使用人应获得部分或全部拆迁补偿。但这需要看具体的拆迁政策和法院的判断。
   • 若合同无效，卖方作为法律上的所有权人，更有可能获得拆迁补偿。然而，买方可能会因其实际投入和居住情况而主张一定的补偿。

三. 综合分析

• 在这种情况下，法院会综合考虑合同效力、双方的实际投入、居住情况以及拆迁政策等因素，来判断拆迁补偿的归属。
• 我建议卖方和买方应首先通过协商尝试解决争议。若协商不成，可诉诸法院，由法院根据具体情况作出判决。

四. 法律建议

• 对于卖方而言，若希望确保自己获得拆迁补偿，应尽快与买方协商处理房屋过户问题，或寻求法律途径确认合同效力及拆迁补偿归属。
• 对于买方而言，若已实际居住并投入资金，应保留相关证据，以便在争议解决时维护自己的权益。

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