当商铺侵占业主公共区域时，物业可以采取以下步骤进行沟通与处理：
一、初步沟通与协商
了解情况：
- 物业人员应首先了解侵占公共区域的具体情况，包括侵占的地点、面积、侵占者信息以及侵占的原因等。
友好沟通：
- 与侵占者进行直接且友好的沟通，解释公共区域的重要性和侵占行为对其他业主造成的不便。
- 尝试寻求双方都能接受的解决方案，如限时清理、调整使用方式或共同使用等。
明确责任：
- 向侵占者明确指出其行为已违反了《物业管理条例》或相关合同规定，强调物业有责任维护公共区域的秩序。
二、发出书面警告或整改通知
制定通知：
- 根据了解情况，物业应制定一份书面警告或整改通知，明确指出侵占行为的不当之处，并要求侵占者在规定期限内停止侵占并恢复原状。
送达通知：
- 通过正式渠道（如挂号信、快递或亲自送达）将通知送达侵占者，并确保其已签收或知晓通知内容。
跟踪整改：
- 在规定期限内跟踪侵占者的整改情况，确保其已按要求停止侵占并恢复原状。
三、制定与执行公共区域使用规则
制定规则：
- 物业公司应制定合理的公共区域使用规则，明确公共区域的用途、使用方法和违规处罚等。
- 在业主大会上通过该规则，并确保所有业主都了解并遵守。
建立监督机制：
- 设立专门的监督机构，负责公共区域的巡查和违规行为的举报。
- 建立奖惩机制，对积极配合和表现优秀的业主给予奖励，对违规行为进行处罚。
四、寻求法律途径与联合行动
报告行政管理部门：
- 如果侵占者在收到警告或整改通知后仍未停止侵占行为，物业应及时向相关行政管理部门（如房地产行政主管部门或城管执法局）报告。
- 提供详细信息和证据，协助行政管理部门进行调查处理。
提起诉讼：
- 在行政管理部门介入处理期间，物业应积极配合并提供必要的协助。
- 如果侵占者拒不配合或继续侵占公共区域，物业可以代表其他业主向人民法院提起诉讼，依法维护物业管理区域的公共秩序和业主的共同利益。
联合业主共同行动：
- 物业公司可以联合业主成立业主委员会，共同商讨解决方案，共同监督违规行为。
- 在必要时，可以考虑通过媒体曝光的方式引起社会关注，以推动问题的解决（但需注意成本较高，应谨慎选择）。
综上所述，物业在面对商铺侵占业主公共区域的问题时，应通过沟通、书面警告、制定规则、寻求法律途径以及联合业主共同行动等步骤来逐步解决。在每个阶段都应注意保留证据，并寻求专业帮助以确保公共区域的合理使用和业主的共同利益得到有效维护。