针对您提出的“租赁超20年无效及过错责任”的问题，以下是我的详细解答：

核心结论

租赁合同超过20年的部分无效，但不影响20年以内部分的效力。若因合同无效导致损失，应根据双方的过错程度承担相应的赔偿责任。

法律分析

1. 合同效力：

   • 根据《民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这意味着，在租赁合同中，只有前20年的约定是有效的，超出部分自始无效，不具有法律约束力。
   • 如果租赁合同已经签订并履行了超过20年，那么超出20年的部分将被视为无效，双方不能依据该部分约定主张权利或承担义务。

2. 过错责任：

   • 当租赁合同因超过20年而部分无效时，如果因此导致了一方或双方的损失，应根据双方的过错程度来确定赔偿责任。
   • 如果出租人明知租赁期限超过20年仍与承租人签订合同，那么出租人存在过错，应对承租人因此遭受的直接损失（如前期投入的装修费、为履行合同准备的费用等）承担赔偿责任。
   • 同时，如果承租人未对租赁期限进行审查，导致签订了超过20年的租赁合同，那么承租人也存在一定的过错，应自行承担部分损失。

3. 后续处理：

   • 对于已经履行的超过20年的部分，双方可以协商处理后续事宜，如是否继续履行、如何赔偿损失等。
   • 如果双方无法协商一致，可以通过诉讼等方式解决争议。在诉讼过程中，法院将根据双方的过错程度、损失情况等因素来判定赔偿责任和数额。

法律建议

1. 在签订租赁合同时，务必注意租赁期限的约定，确保不超过20年的法定限制。
2. 如果已签订超过20年的租赁合同，应尽快与对方协商处理后续事宜，以避免可能的法律纠纷。
3. 在协商或诉讼过程中，应保留好相关证据（如合同、付款凭证、损失证明等），以便维护自身合法权益。

综上所述，租赁合同超过20年的部分无效，双方应根据过错程度承担相应的赔偿责任。在签订和履行租赁合同时，应严格遵守法律规定，以避免不必要的法律纠纷。