租赁合同超过20年的，并非整份合同无效，而是仅超过20年的部分无效，20年以内的租赁期限仍然有效。以下是对这一问题的详细分析：
一、法律规定
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这一规定明确了租赁合同的期限限制，旨在维护租赁关系的稳定性和可预期性，减少长期租赁带来的不确定性和市场风险。
二、合同效力分析
20年内部分有效：
- 在租赁合同中，如果约定的租赁期限在20年以内（包括20年），则该部分合同条款具有法律效力。双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务，如承租人应按时支付租金，出租人应保证租赁物的正常使用等。
超过20年部分无效：
- 对于合同中约定的超过20年的租赁期限，由于违反了法律的强制性规定，因此这部分约定不具有法律效力。即使合同中明确写明了超过20年的租赁期限，该部分也不会受到法律的保护。例如，若一份租赁合同约定了25年的租赁期，那么前20年的租赁关系受法律保护，双方需按合同约定履行义务；而超出的5年部分则不具有法律效力，不受法律保护。
三、租赁期限届满后的处理
续订租赁合同：
- 当20年的租赁期限届满后，如果承租人继续使用租赁物，而出租人没有提出异议，那么原租赁合同将继续有效，但此时的租赁关系转变为不定期租赁。在不定期租赁中，双方当事人均可以随时解除租赁合同，但需提前通知对方并给予合理的准备时间。
- 此外，租赁期间届满后，当事人也可以协商续订租赁合同。但需要注意的是，续订的租赁期限自续订之日起不得超过20年。这是为了确保租赁关系的稳定性和合法性，避免再次出现超过法定租赁期限的情况。
终止租赁关系：
- 如果双方在租赁期限届满后不希望继续维持租赁关系，那么可以协商终止租赁合同，并按照合同约定或法律规定处理相关事宜，如退还押金、结算租金等。
四、法律风险与建议
法律风险：
- 签订租期超过20年的房屋租赁合同存在法律风险，因为超过部分不受法律保护。如果双方在合同履行过程中发生纠纷，超过20年的部分将无法得到法院的支持和认可。
建议：
- 当事人在签订租期较长的房屋租赁合同前，应充分了解法律规定，并合理确定租赁期限，以避免不必要的法律风险和纠纷。
- 如果双方已经签订了租期超过20年的租赁合同，建议及时协商修改合同，将租赁期限调整为不超过20年，以确保合同的合法性和有效性。
综上所述，租赁合同超过20年的并非整份合同无效，而是仅超过20年的部分无效。双方当事人在签订合同时应严格遵守法律规定，并在租赁期限届满时妥善处理后续事宜。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。