租赁合同超过三十年并非必然无效，但超出二十年的部分无效。以下是对此问题的详细分析：
一、租赁期限的法定限制
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这意味着，如果一份租赁合同约定的期限为三十年，那么其中的十年将不具备法律效力，仅前二十年的部分会被法律所认可和保护。
二、租赁合同效力的其他影响因素
虽然租赁期限是影响租赁合同效力的重要因素之一，但并非唯一因素。租赁合同的整体有效性还受到其他多个关键因素的影响，包括但不限于：
合同双方的民事行为能力：签订合同的双方必须具备完全的民事行为能力，即能够充分理解合同内容、自主作出决策，并承担相应的法律责任。如果任何一方存在民事行为能力上的缺陷，如未成年人或无民事行为能力人，那么合同可能会因此而被认定为无效或部分无效。
合同内容的合法性：租赁合同的内容必须严格遵守国家法律法规的强制性规定，不得包含违法或损害社会公共利益的条款。否则，即使租赁期限在法定范围内，合同也可能因内容不合法而被判定为无效。
是否违反法律、行政法规的强制性规定：除了上述提到的民事行为能力和内容合法性外，租赁合同还必须遵守所有相关的法律和行政法规。任何违反这些规定的合同条款都可能导致合同的整体或部分无效。
三、租赁期限届满后的处理
租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同。但需要注意的是，续订的租赁期限同样不得超过二十年。这意味着，即使原租赁合同约定的期限为三十年，且前二十年有效，但在续订时，双方仍需遵守二十年的法定限制。
四、法律建议
在签订租赁合同时，务必明确租赁期限，并确保其不超过二十年。如果希望租赁期限更长，可以考虑在租赁期限届满后进行续订，但同样需遵守二十年的限制。
仔细审查合同的其他条款，确保它们符合法律法规的要求，并且双方均具备完全的民事行为能力。这有助于降低合同无效的风险，并保障双方的合法权益。
在签订合同时寻求专业律师的帮助是一个明智的选择。律师可以提供专业的法律意见和指导，帮助双方更好地理解和规避潜在的法律风险。
综上所述，租赁合同超过三十年并非必然无效，但超出二十年的部分无效。在签订和履行租赁合同时，双方应严格遵守法律法规的规定，确保合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。