房屋租赁合同超过20年的，并不意味着整个合同无效，而是超过20年的部分无效。以下是对这一问题的详细解释：
法律依据
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这一条款明确规定了租赁合同的最长期限，以及超过该期限后的法律后果。
法律分析
合同效力：
- 租赁合同在双方自愿、平等、公平、诚实信用的基础上签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定时，合同整体是有效的。
- 但是，如果租赁期限超过了法律规定的20年上限，那么超过的部分将被视为无效。这意味着，合同中关于超过20年租赁期限的条款不具有法律效力，双方无需履行该部分义务。
无效部分的处理：
- 对于超过20年的无效部分，双方可以协商修改合同，将租赁期限缩短至20年以内，或者选择续订租赁合同（但续订期限也不得超过20年）。
- 如果双方无法就修改或续订合同达成一致，那么超过20年的部分将自动失效，不影响合同中其他有效部分的履行。
实际案例：
- 假设甲乙双方签订了一份为期25年的租赁合同，那么这份合同中前20年的部分是有效的，双方需要按照合同约定履行义务；而后5年的部分则是无效的，双方无需履行该部分义务。
- 如果在租赁期限届满前，双方希望继续租赁关系，可以协商续订租赁合同，但续订期限同样不得超过20年。
法律建议
签订合同时注意期限：
- 在签订房屋租赁合同时，双方应明确约定租赁期限，并确保该期限不超过法律规定的20年上限。
- 如果双方希望长期租赁关系，可以考虑在租赁期限届满前续订租赁合同，但同样需要注意续订期限的限制。
及时咨询专业律师：
- 如果对租赁合同的期限或效力存在疑问，建议及时咨询专业律师，以获取准确的法律意见和帮助。
- 律师可以根据具体情况提供针对性的法律建议，帮助双方避免法律风险和纠纷。
综上所述，房屋租赁合同超过20年的并不意味着整个合同无效，而是超过20年的部分无效。双方在签订合同时应注意期限限制，并在必要时咨询专业律师以获取法律帮助。