签20年租房合同，在以下情况下会被认定为无效：

1. 租赁期限超过法定上限：

   • 根据《民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这意味着，如果一份租房合同约定租赁期限为20年，但同时又约定了到期后自动续期，且续期期限使得总租赁期限超过20年，那么超过20年的部分将被认定为无效。例如，约定租赁期限为十年，并同时约定到期后自动续期二十年，这种情况下应理解为约定的是三十年租赁期限，超过二十年部分无效。

2. 租赁物为违法违章建筑：

   • 依据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。如果租赁的房屋是未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，或者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，那么与承租人订立的租赁合同将被认定为无效。例如，出租人就未经批准建设的临时厂房与承租人订立的租赁合同，就是无效的。

3. 共有房屋未经共有人同意出租：

   • 如果租赁的房屋是共有房屋，且在共有人之间没有特别约定的情况下，未经其他共有人同意而出租，那么所订立的租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效。这是因为，共有房屋的出租需要得到所有共有人的同意，否则将损害其他共有人的权益。

4. 房屋转租未经出租人同意：

   • 承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有权主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。这是因为，转租行为需要得到出租人的明确同意，否则将违反租赁合同的约定，损害出租人的权益。

法律建议：

• 在签订租房合同时，务必确保租赁期限不超过二十年，以避免超过部分被认定为无效。
• 确认租赁的房屋是合法建筑，且已经取得了相应的建设工程规划许可证等必要证件。
• 如果是共有房屋，务必得到所有共有人的同意后再进行出租。
• 如果是转租房屋，务必得到出租人的明确同意后再进行转租。

可能后果：

• 如果租房合同被认定为无效，那么双方将无法依据该合同主张权利或履行义务。
• 无效合同可能导致的法律后果包括返还财产、赔偿损失等。因此，在签订租房合同时，务必确保合同的合法性和有效性，以避免不必要的法律纠纷和损失。

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