合租房签20年的合同，在20年期限内是有效的，但超过20年的部分无效。以下是对此问题的详细分析：

一、法律规定

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这意味着，如果一份租赁合同约定的租赁期限为20年，那么在这20年内，合同是有效的，受法律保护。然而，如果租赁期限超过20年，那么超出的部分将被视为无效。

二、合同生效的其他条件

除了租赁期限符合规定外，租赁合同还需满足其他条件才能认定为有效。这些条件包括：

1. 行为人具有相应的民事行为能力：即合同双方必须具备签订合同的法律资格。
2. 意思表示真实：合同双方必须是在自愿、平等、公平的基础上签订合同，没有受到欺诈、胁迫等不正当手段的影响。
3. 不违反法律、行政法规的强制性规定：合同内容必须合法，不得违反国家法律法规的强制性规定。
4. 不违背公序良俗：合同内容不得违背社会公共利益和道德准则。

三、20年期满后的处理

当20年的租赁期限届满时，当事人可以续订租赁合同。但是，续订的租赁期限自续订之日起也不得超过二十年。这意味着，即使双方愿意继续租赁关系，也不能通过续订合同的方式将租赁期限延长至超过20年。

四、实际建议

1. 合理约定租赁期限：在签订合租房合同时，双方应合理约定租赁期限，避免超过法律规定的20年上限。
2. 明确合同条款：除了租赁期限外，合同还应明确其他重要条款，如租金、支付方式、维修责任等，以避免未来可能出现的纠纷。
3. 及时续订或终止合同：在租赁期限届满前，双方应根据实际情况及时续订或终止合同，以确保租赁关系的合法性和有效性。

举例说明：假设甲和乙签订了一份20年的合租房合同，合同中明确约定了租金、支付方式等条款。在20年内，这份合同是有效的，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。然而，如果20年后双方希望继续租赁关系，他们必须重新签订一份租赁期限不超过20年的新合同。

综上所述，合租房签20年的合同在20年期限内是有效的，但超过20年的部分无效。在签订合同时，双方应合理约定租赁期限，并明确其他重要条款，以确保合同的合法性和有效性。如果有任何疑问或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。