临时管理规约是由建设单位与物业买受人签订的。具体分析如下：

一. 临时管理规约的签订主体

• 根据相关法律法规及实践，临时管理规约通常在物业销售阶段，由建设单位（即开发商）与物业买受人（即购房者）签订。这一规约旨在规范物业使用、维护及管理等方面的行为，确保物业的正常运行和业主的共同利益。

二. 相关法规依据

• 虽然《物业管理条例》第十一条中并未直接提及临时管理规约的签订主体，但该条例规定了业主共同决定的事项，其中包括“制定和修改管理规约”。这表明管理规约（包括临时管理规约）是物业管理中的重要文件，需由业主共同决定或在其授权下由相关方制定。在实际操作中，建设单位在销售物业时，会依据相关法律法规及项目实际情况，制定临时管理规约，并与物业买受人签订。

三. 实际操作中的体现

• 在购房过程中，购房者通常会在签订购房合同的同时，被要求签订临时管理规约。这一规约会明确物业的使用、维护、管理等方面的具体要求，以及业主应遵守的义务和享有的权利。通过签订临时管理规约，建设单位能够确保物业在交付使用前及初期管理阶段的有序进行。

综上所述，临时管理规约是由建设单位与物业买受人签订的，用于规范物业使用、维护及管理等方面的行为。如有进一步需要，您可以继续咨询我。