结论前置：预告抵押登记90日失效的规定，主要是指在预告登记后，若债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记的，预告登记将失效。这一规定旨在促使当事人及时办理正式的不动产登记手续，以确保其权益得到持续保护。以下是对这一规定的详细解读：

1. 预告抵押登记的基本概念：

   • 预告抵押登记是《中华人民共和国民法典》中一项重要的法律制度，它允许当事人在签订不动产物权协议后，为保障将来实现物权，向登记机构申请预告登记。
   • 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，这有效防止了债务人在预告登记期间擅自处分不动产，维护了交易安全。

2. 预告抵押登记90日失效的具体规定：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
   • 这里的“债权消灭”可能因多种原因发生，如买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权等，具体可参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第五条的规定。
   • “自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记”则是指，在具备办理正式不动产登记条件后，当事人应在九十日内完成登记，否则预告登记将失效。

3. 预告抵押登记失效的法律后果：

   • 预告登记失效后，原预告登记的权利人将失去对不动产的优先受偿期待权，这可能导致其债权实现的风险增加。
   • 同时，债务人或其他人可能在此期间处分不动产，导致原预告登记权利人的权益受损。

4. 如何避免预告抵押登记失效：

   • 当事人应在签订不动产物权协议后，及时向登记机构申请预告登记，以保障自己的权益。
   • 在具备办理正式不动产登记条件后，应尽快完成登记手续，避免超过九十日内未申请登记导致预告登记失效。
   • 若因特殊原因无法及时办理正式登记，应咨询专业律师，了解是否可以通过其他方式（如延长预告登记期限、重新申请预告登记等）来保障自己的权益。

5. 实际案例与法律建议：

   • 假设甲与乙签订了一份房屋买卖合同，并办理了预告抵押登记。后因甲原因未能及时办理正式登记，导致预告登记在九十日内失效。此时，乙若仍希望取得房屋所有权，可能需要与甲重新协商并办理预告登记或直接办理正式登记（如果条件允许）。
   • 在此情况下，建议乙及时咨询专业律师，了解自己的法律权益和可能的救济途径，如通过诉讼要求甲承担违约责任或寻求其他法律保障。

进一步思考：预告抵押登记制度为当事人在不动产交易过程中提供了重要的法律保障。然而，由于法律规定的复杂性和实际情况的多样性，当事人在办理预告抵押登记和正式登记时可能会遇到各种问题。因此，建议当事人在办理相关手续时咨询专业律师，以确保自己的权益得到充分保障。如果你有任何关于房产抵押或债务债权方面的法律问题，都可以直接向我咨询。