预抵押登记失效的情形主要包括以下几种：

1. 债权消灭

   • 债务已履行：当债务人按照主债权债务合同的约定，全面履行了还款义务，债权人的债权得到完全实现，此时预抵押登记所依附的债权基础不复存在，预抵押登记自然失效。例如，甲向乙借款并办理了房屋预抵押登记，借款到期后甲全额还款，乙的债权消灭，预抵押登记也随之失效。
   • 债权合同解除：若主债权债务合同因双方协商一致、一方严重违约等原因被依法解除，债权即告消灭，预抵押登记亦随之失效。比如，甲乙签订房屋买卖合同并办理预抵押登记，后因房屋质量问题双方协商解除合同，预抵押登记因债权消灭而失效。
   • 债权债务抵销或免除：若双方互负债务且符合法定或约定抵销条件，或者债权人明确表示免除债务人的债务，债权债务关系终止，预抵押登记亦失效。
   • 债权混同：当债权人和债务人同归于一人时，债权因混同而消灭，预抵押登记同样失效。

2. 未在规定期限内申请正式抵押登记

   • 根据《民法典》及相关规定，预抵押登记后，需在一定期限内申请正式的不动产抵押登记，否则预抵押登记将失效。具体来说，《民法典》规定，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预抵押登记失效。不过，某些地方性法规或规章可能将这一期限延长至三个月，因此在实际操作中，应参照具体的法律法规来确定这一期限。若在规定期限内未申请正式抵押登记，预抵押登记将自动失效。

3. 预告登记的权利人放弃权利

   • 预抵押登记是一种暂时的、保全性的登记措施，旨在保障未来将要发生的物权变动。若权利人明确表示放弃这种预抵押登记的权利，预抵押登记自然失效。这通常表现为权利人向登记机关提交书面放弃声明，或以其他明确方式表明放弃预抵押登记的权利。

法律建议：

• 对于债务人而言，应确保按时履行还款义务，避免债权消灭导致的预抵押登记失效风险。
• 对于债权人而言，应及时关注预抵押登记的期限，确保在规定期限内申请正式抵押登记，以保障自己的权益。
• 若双方协商解除债权债务合同或发生其他导致债权消灭的情形，应及时办理预抵押登记的注销手续，以避免不必要的法律纠纷。

可能后果：

• 若预抵押登记失效，债权人将失去对抵押物的优先受偿权，可能面临无法追回借款的风险。
• 债务人则可能因预抵押登记的失效而减轻或免除担保责任，但也可能因未履行还款义务而面临其他法律责任。

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