抵押预告登记失效的情形主要包括以下几种：
债权消灭
- 债务已履行：当债务人全面履行了主债权债务合同中的义务，债权人的债权得到完全实现，此时抵押预告登记所依附的债权基础不复存在，抵押预告登记自然失效。例如，甲向乙借款并办理房屋抵押预告登记，借款到期后甲全额还款，则乙的债权消灭，抵押预告登记也随之失效。
- 债权合同解除：若主债权债务合同因双方协商一致、一方严重违约等原因被依法解除，债权即告消灭，抵押预告登记亦随之失效。如甲乙签订房屋买卖合同并办理抵押预告登记，后因房屋质量问题双方协商解除合同，则抵押预告登记因债权消灭而失效。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第五条，预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，也应当认定为债权消灭。
- 债权债务抵销或免除：若双方互负债务且符合法定或约定抵销条件，或债权人明确表示免除债务人的债务，则债权债务关系终止，抵押预告登记亦失效。
- 债权混同：当债权人和债务人同归于一人时，债权因混同而消灭，抵押预告登记同样失效。
未在规定期限内申请正式抵押登记
- 根据《民法典》及相关规定，抵押预告登记后，需在一定期限内申请正式的不动产抵押登记，否则预告登记将失效。具体来说，《民法典》规定，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。某些地方性法规或规章可能将这一期限延长至三个月，但实际操作中应参照具体的法律法规来确定这一期限。若在规定期限内未申请正式抵押登记，则抵押预告登记自动失效。
预告登记的权利人放弃权利
- 预告登记是一种暂时的、保全性的登记措施，旨在保障未来将要发生的物权变动。若权利人明确表示放弃这种预告登记的权利，则预告登记自然失效。这通常表现为权利人向登记机关提交书面放弃声明，或以其他明确方式表明放弃预告登记的权利。
法律后果与实务建议：
法律后果：抵押预告登记失效后，权利人将丧失优先受偿权与对抗效力，恢复普通债权地位，并可能引发民事纠纷。例如，若因未及时申请正式登记导致预告登记失效，期间义务人将不动产处分给第三人，权利人将无法主张物权，仅能追究义务人的违约责任。
实务建议：为避免抵押预告登记失效，权利人应及时办理正式抵押登记，定期核查登记状态，并保留好债权凭证。若因客观原因无法按期登记，可与义务人协商延长时效，但需注意此约定不改变预告登记失效的法定后果。
总结：
抵押预告登记的失效主要基于债权消灭、未在规定期限内申请正式抵押登记以及预告登记的权利人放弃权利等三种情形。在实际操作中，权利人应严格遵循法定期限，及时办理正式登记，并保留好相关证据，以维护自身合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。