关于预抵押登记失效的最新规定，这主要涉及到《中华人民共和国民法典》及其相关司法解释的内容。以下是我为您详细梳理的预抵押登记失效的相关规定及解释：
一、预抵押登记失效的法律依据
根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款的规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”这一条款明确规定了预抵押登记在何种情况下会失效。
二、预抵押登记失效的具体情形
债权消灭：如果预抵押登记所担保的债权因为清偿、抵销、免除等原因而消灭，那么预抵押登记自然也会失效。
未在规定时间内申请正式登记：自能够进行不动产登记之日起九十日内，如果抵押权人（通常是银行或金融机构）未向不动产登记机构申请正式抵押登记，那么预抵押登记也会失效。这里的“能够进行不动产登记之日”通常指的是建筑物所有权首次登记完成之日，即开发商办理完大产权证之后。
三、预抵押登记失效的法律后果
如果预抵押登记失效，那么抵押权人将无法就抵押财产优先受偿。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，如果预告登记已经失效，且不具备办理抵押登记的条件，人民法院将不予支持抵押权人主张的抵押权优先受偿请求。
四、实际案例中的预抵押登记失效
以您提供的案例为例，王某与工商银行某支行签订了借款合同，并办理了商品房抵押预告登记。然而，由于未能在能够进行不动产登记之日起九十日内申请正式登记，导致预抵押登记失效。因此，在王某违约后，工商银行某支行虽然向法院提起了诉讼，但法院并未支持其主张的抵押权优先受偿请求。
五、建议与注意事项
及时申请正式登记：抵押权人应在能够进行不动产登记之日起九十日内及时申请正式抵押登记，以避免预抵押登记失效。
关注债权状态：抵押权人应密切关注债权的清偿情况，确保债权不会因清偿、抵销、免除等原因而消灭。
了解相关法律法规：抵押权人和抵押人应了解并遵守《中华人民共和国民法典》及其相关司法解释中关于预抵押登记的规定，以维护自身合法权益。
希望以上解答能够帮助您更好地理解预抵押登记失效的最新规定。如果您还有其他问题或需要进一步的法律建议，请随时咨询。