当物业未履行其义务时，业主可以通过以下步骤来追责，以维护自己的合法权益：
明确物业失职行为：
- 首先，业主需要明确物业具体未履行哪些义务。这通常包括但不限于未及时维修公共设施、未做好小区安保工作、未保持小区环境整洁等。这些行为往往违反了物业服务合同的约定或相关的服务质量标准。
收集证据：
- 证据是追责的关键。业主应全面、及时地收集能够证明物业未履行职责的相关材料。这包括但不限于书面材料（如物业维修记录、服务报告，但需注意这些材料若由物业掌握，业主可能需通过合法途径获取）、视听资料（如照片、录像，记录物业失职的具体情况）、以及其他业主的证人证言（邻居或其他目击者的证词，可以增强证据的说服力）。
与物业沟通协商：
- 在收集到充分证据后，业主应首先尝试以书面函件或正式面谈的形式与物业进行沟通。明确指出物业未履行的职责内容，并要求其进行整改。如果初步沟通无果，业主可以通过业主委员会作为代表与物业进行进一步交涉。业主委员会有责任监督物业公司的工作，并会组织召开业主大会，推选代表与物业公司进行正式协商，以集体的力量促使物业公司重视并积极解决问题。
向相关部门投诉：
- 如果与物业的沟通协商未能取得满意结果，业主可以向当地房地产行政主管部门（如住房和城乡建设局）提交书面投诉材料。详细说明物业不履职的情况，并附上相关证据。这些部门是物业公司的行业监管者，接到投诉后会进行调查，并根据调查结果责令物业公司整改或给予相应处罚。
- 另外，由于物业服务本质上属于消费服务范畴，业主也可以向当地消费者协会投诉。消协可以从中协调，帮助业主与物业公司达成解决方案，保护消费者的合法权益。
通过法律途径解决：
- 如果上述方法均无法解决问题，业主可以考虑通过法律途径来追责。这包括发送律师函和提起诉讼两种方式。
- 发送律师函：业主可以委托律师向物业公司发送律师函，明确指出物业的违约行为，并要求其承担相应的责任。律师函具有法律效应和威慑力，可能促使物业积极解决问题。
- 提起诉讼：若律师函未能奏效，业主可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，业主需要提供充分的证据（如物业服务合同、缴费记录、相关照片、视频、书面通知、沟通记录等）来证明物业公司未履行义务。法院将依法审理并作出判决，如果物业公司败诉，则需按照判决履行义务并可能承担赔偿责任。
更换物业公司（极端情况）：
- 如果物业长期不履行职责且无法通过其他方式解决问题，业主可以通过召开业主大会讨论更换物业公司的事宜。这需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出决定后，由业主委员会负责选聘新的物业服务企业，并与新物业公司签订物业服务合同。
在追责过程中，业主需要注意以下几点：
- 保留证据：在整个维权过程中，业主应特别注意保留所有与物业公司沟通、投诉及采取法律措施相关的凭证和证据。这些证据对于证明业主的权益和主张至关重要。
- 理性维权：业主在追责过程中应保持冷静和理性，避免采取过激行为或言语攻击等不当方式。这有助于维护良好的社区氛围和邻里关系，同时也有助于问题的顺利解决。
示例说明：
假设某小区的物业长期未对小区内的公共设施进行维修和保养，导致部分设施损坏严重，影响了业主的正常生活。业主在收集到相关证据（如照片、视频等）后，可以先尝试与物业进行沟通协商，要求其尽快进行维修。如果物业拒绝或拖延维修，业主可以向当地房地产行政主管部门投诉，并附上相关证据。如果投诉仍未得到满意解决，业主可以考虑委托律师发送律师函或向人民法院提起诉讼来追责。
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