针对物业未履约的情况，您可以通过协商、投诉、诉讼等途径来维护自身权益，具体处理方式需结合实际情况选择，以下是详细说明：

1. 协商解决
   首先建议与物业公司进行友好沟通，明确指出其未履约的具体事项（如安保不到位、卫生清洁不达标、设施维修不及时等），并要求其在合理期限内整改。协商时注意保留书面记录（如微信、邮件、书面函件），以便后续维权使用。若物业同意整改，可约定整改期限并监督执行。

2. 向相关部门投诉
   若协商无果，可向以下部门投诉：

   • 街道办/居委会：作为基层调解机构，可协助业主与物业沟通，推动问题解决。
     
   • 房管部门/物业主管部门：各地房管局或住建局负责监管物业服务，可提交投诉材料（如照片、视频、合同条款等），要求对物业进行处罚或责令整改。
     
   • 12345市民热线：通过政府服务平台投诉，相关部门会转办并跟进处理结果。

3. 通过业主委员会维权
   若小区有业主委员会，可联合其他业主向业委会反映情况，由业委会出面与物业协商或召开业主大会，决定是否更换物业或采取其他措施。根据《民法典》第278条，选聘或解聘物业服务企业需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

4. 提起诉讼或申请仲裁
   若物业未履约行为造成损失（如房屋漏水导致财产损失、被盗未尽安保义务等），可收集证据（如合同、缴费凭证、损失证明、沟通记录等）向法院起诉，要求物业承担违约责任或赔偿损失。若合同中有仲裁条款，也可申请仲裁。诉讼时效为3年，自知道或应当知道权益受损之日起计算。

行动建议：

• 优先通过协商和投诉解决，成本较低且效率较高；
  
• 若涉及重大损失或物业拒不整改，及时咨询律师并启动法律程序；
  
• 日常注意保留与物业相关的证据（如缴费记录、服务记录、沟通记录等），以备维权之需。
  

如有具体问题或需要进一步帮助，可直接向我咨询。