当物业未履行服务合同时，这确实是一个需要细致处理的问题，因为它直接关系到业主的权益和小区的和谐生活。以下是一套详细且条理清晰的处理方案，供您参考：
对于业主而言：
收集并保留证据：
- 详细记录物业未履行合同的具体情况，比如通过拍摄照片、视频来记录公共区域的维护状况，保留与物业的书面通知、邮件、短信或微信聊天记录等。这些证据将在后续维权过程中起到关键作用。
尝试友好协商：
- 以书面形式（如正式函件）向物业公司明确指出其未履行合同的具体事项，并设定一个合理的整改期限。
- 可以组织业主代表与物业进行面对面协商，表达不满和要求，争取以友好方式解决问题，并记录协商过程以备后续参考。
向业主委员会反映：
- 如果协商无果，及时将问题报告给业主委员会，由其作为业主的代表与物业公司进行沟通协调，督促物业履行合同义务。
投诉举报：
- 若业主委员会协调无果，可以向当地房地产管理部门（如住建局、房管局）或消费者协会投诉，请求他们介入调查并处理。
考虑法律途径：
- 仲裁：根据合同中的仲裁条款或双方同意，可以选择仲裁方式解决合同纠纷，仲裁结果具有法律效力。
- 诉讼：若其他途径均无法解决问题，可以向人民法院提起诉讼，要求物业承担继续履行合同、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在诉讼过程中，需提供充分证据证明物业的违约行为及造成的损失。
其他措施：
- 在特定情况下，如物业长期且严重不履行合同，业主可以行使先履行抗辩权，暂时不缴纳物业费，但需谨慎使用以避免更多纠纷。
- 在极端情况下，可以通过业主委员会重新选聘新的物业服务企业。
对于物业服务企业而言：
自查与整改：
- 全面梳理未履行合同的原因，如人员不足、资金困难等，并提出切实可行的解决方案和整改计划。
积极与业主沟通：
- 主动与业主或业主委员会沟通，坦诚说明原因，提出解决方案，并定期公布整改进展，以争取业主的理解和认可。
承担违约责任：
- 如果确因自身原因导致未履行合同，应根据合同约定承担相应的违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等，以树立良好企业形象并避免更严重的纠纷和法律问题。
总结与建议：
在处理物业服务合同未履行的问题时，双方应秉持诚信、公平的原则，以合同约定和法律法规为依据。首先尝试通过友好协商解决问题，如果协商无果，再依次考虑投诉举报、仲裁或诉讼等法律手段。同时，加强社区管理，提高业主参与度，共同营造一个安全、文明、和谐的社区环境。希望这些建议能对您有所帮助，如果还有其他问题或需要进一步的帮助，请随时告诉我。