针对您提出的“房子过户不了，写什么协议书可以”的问题，以下是一份详细且具有深度的协议书撰写建议，旨在帮助您明确双方权利义务、降低交易风险，并确保协议具备法律效力。
一、协议书基本框架与核心条款
合同主体信息
- 明确买卖双方（甲方为卖方，乙方为买方）的姓名、身份证号、联系方式及地址，确保身份信息真实无误，以便后续联系和法律追责。
房屋基本情况
- 详细记录房屋的坐落位置、面积（需明确是否包含公摊面积）、户型结构、产权证号（如有）以及当前的使用状况（如自住、出租或空置）。
- 若房屋存在抵押、查封或共有权人异议等瑕疵，卖方需如实披露，并在协议中明确标注。
交易价格与付款方式
- 约定房屋的总价款，并明确支付节点，如定金、首付款、尾款等。
- 确定资金监管方式，如通过银行托管或第三方见证机构进行资金监管，以确保资金安全。
交付时间与标准
- 确定房屋的具体交接日期，并列明附属设施清单，包括家具、家电、装修情况等。
- 约定验收流程，确保双方对房屋现状无异议。
风险告知义务
- 卖方需向买方充分披露房屋的所有瑕疵和潜在风险，包括但不限于抵押、查封、共有权人异议等。
- 买方应确认已知悉并接受这些风险，并在协议中签字确认。
违约责任条款
- 设定违约金比例，通常建议为房款的20%，以约束双方履行协议。
- 明确单方解约、逾期履行等情形的赔偿责任，确保违约方承担相应的法律责任。
争议解决机制
- 优先选择仲裁条款，因为仲裁通常效率更高，且结果具有终局性。
- 若选择诉讼方式解决争议，应约定管辖法院，一般为房屋所在地的基层法院。
二、特殊情形处理方案
小产权房/集体土地房屋
- 在协议中特别标注“因政策限制暂无法过户”，并约定若未来政策允许，双方应积极配合办理过户手续。
经济适用房等特殊性质房产
- 明确限售期截止时间，并约定在满足上市条件后30日内启动过户程序。
预告登记/网签备案房屋
- 要求卖方提供原购房合同、贷款结清证明等材料，并在协议中设置解除前序限制的履约保证金条款，以确保买方权益。
三、风险防范措施
资金安全保障
- 采用分期付款方式，如签约付30%、交房付50%、过户完成付20%，并每阶段留存书面凭证。
- 考虑使用资金监管服务，确保资金在过户完成前不被挪用。
居住权保障
- 办理房屋交接公证，以证明买方已实际占有房屋。
- 保留水电燃气缴费单据等作为实际占有证据，以防卖方反悔。
权利变动预警
- 定期查询不动产登记簿，了解房屋权属变动情况。
- 若发现异常，如卖方将房屋再次出售或抵押，应及时主张权利，必要时可通过诉讼保全资产。
四、法律效力说明
- 根据《民法典》第215条，未办理物权登记的合同仍具有债权效力。这意味着，即使房屋无法过户，买卖双方之间的合同关系仍然成立，买方有权要求卖方履行合同义务或承担违约责任。
- 但需注意，未过户的房屋存在以下风险：卖方可能一房二卖导致买方无法取得所有权；房屋可能被司法拍卖或征收，补偿归属可能产生争议；政策变动可能影响交易的合法性。因此，在签订协议时，应充分考虑这些风险，并采取相应的防范措施。
综上所述，针对无法过户的房子，签订一份详细、全面的协议书至关重要。通过明确双方权利义务、约定违约责任和争议解决机制、采取风险防范措施等，可以最大限度地降低交易风险，保障双方的合法权益。